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모든 이슈의 블랙홀 된 부동산 정책실패 원인과 근본 해결책은

입력 : 2021-10-09 01:00:00 수정 : 2021-10-08 18:56:51

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마강래/메디치미디어/1만7000원

부동산, 누구에게나 공평한 불행/마강래/메디치미디어/1만7000원

 

“정작 경악하고 분노해야 할 이들은 남들보다 싼 아파트에 사는 이들이 아니다. 그들은 바로, 자신의 이름이 올라간 집문서조차 없는 ‘무주택자’들이다. … 밤잠을 설치고, 우울증으로 힘들어하고, 그래서 건강을 잃는다. 심지어 전세를 고집한 자신의 선택에 대한 자책감에 괴로워한다.”

부동산 문제는 한국 사회의 모든 이슈를 빨아들이는 ‘블랙홀’이다. 대장동 개발사업 특혜 의혹 사건이 다시 한 번 부동산 문제가 가진 폭발력을 드러냈다. 무주택자, 1주택자, 다주택자 순으로 만들어진 부동산 계급은 끝없는 상대적 박탈감의 악순환으로 국민 전체를 몰아넣고 있다.

중앙대 도시계획부동산학과 마강래 교수는 신간 ‘부동산, 누구에게나 공평한 불행’을 통해 우리나라 부동산의 과거, 현재, 미래를 진단한다. 왜 부동산 정책이 실패했는지, ‘부동산 거품을 만드는 근원적 힘’이 무엇인지, 어떤 요인들이 집값을 올리는지, 앞으로의 집값 전망은 어떠할지를 검토한다. 오랫동안 현장과 밀착한 도시계획, 부동산 문제에 천착한 학자답게 1988년 주택 200만호 건설계획 이후부터 현재까지 오락가락한 부동산 정책과 시장 흐름의 요체를 잘 짚어준다.

‘전세 감소’ 현상에 대해 저자는 “낮은 금리에도 지금까지 전세가 살아남을 수 있었던 이유는 갭 투자로 이익을 볼 수 있었기 때문”이라고 단언한다. 하지만 이제는 다주택자에 대한 과세 강화 등으로 갭 투자가 어려워졌다. 3기 신도시 입주로 집값이 안정되면 더욱 전세 감소 현상이 확산할 수 있다. 현금 여력이 있는 다주택자들은 전세를 월세로 전환할 가능성이 크며 그 결과로 전세가는 더욱 높아질 가능성이 크다.

수도권에 아무리 많은 주택을 공급해도 중단기적으로만 효과가 있을 것이라고 단언한다. 왜냐하면 주택 공급은 더 큰 수요를 부르기 때문이다. ‘서울 용산공원 부지에 분당 규모로 아파트를 짓자’는 일부 주장에 대해서도 단기적 효과는 거둘지 몰라도 장기적으로는 다른 곳 정주환경과 일자리를 흡입하는 블랙홀이 될 것이라는 지적이다. 결국 ‘서울의 대항마인 메가시티를 지방에 구축하는 것’만이 부동산 문제의 근본적인 해결책임을 강조한다.


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