씨 마르는 전세… 서울 아파트 임대차 거래 40%가 반전세

8월 1만2567건 중 39.4% 차지
임대차3법 시행 이후 ‘역대 최고’
강남·마포·구로구 등 40% ‘훌쩍’

월세도 폭등… 1년새 2배 오른 곳도
전세자금 규제 겹치면 가속 예고
서민들 주거비용 부담 가중 우려

서울 시내 아파트 모습. 연합뉴스

지난해 임대차3법 시행 이후 서울에서 순수 전세 거래가 계속 줄고 있다. 무주택 서민의 주거안정 도모를 명분으로 시행된 새 임대차법이 1년 만에 반전세 등 월세 비중을 역대 최대 수준으로 끌어올린 엉뚱한 결과로 돌아왔다.

금융당국 전세자금대출 규제까지 본격화할 경우 전세의 월세화가 더욱 가속화할 전망이라 서민층의 주거비용 부담이 극에 달할까 우려된다.

12일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울에서 체결된 계약일 기준 아파트 임대차 거래는 총 1만2567건이다. 또 이 가운데 월세와 월세가 조금이라도 낀 이른바 ‘반전세’ 계약은 39.4%(4954건)를 차지해 그 비중이 전달 35.5%에서 3.9%포인트 높아졌다. 이는 올해 들어 가장 높은 수치다.

특히 월세와 반전세 비중은 지난해 7월 말 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입한 임대차법 시행 이후 눈에 띄게 증가했다.

우선 새 임대차법 시행 후 1년간 전체 반전세 거래 비중은 35.1%로, 법 시행 전 1년간 28.1%에 비해 7.0%포인트 높아졌다. 또 법 시행 전 1년 동안은 월세·반전세 비중이 30%를 넘긴 적이 2020년 4월 32.7% 한 차례밖에 없었는데 시행 후에는 지난해 8월부터 지난달까지 매달 이 비중이 30%를 넘겼다. 계약갱신청구권 행사에 따른 전세 품귀와 청구권 미대상 주택의 가격 고공행진에 전세를 구하지 못하거나 오른 전셋값을 대지 못하는 임차인들이 울며겨자먹기식으로 반전세 계약을 맺는 사례가 속출한다는 분석이다.

월세·반전세는 아파트 가격대나 지역을 가리지 않고 늘고 있다.

강남권에서는 강남구가 지난달 45.1%로 전월 대비 6.0%포인트 증가했고, 송파구가 33.8%에서 46.2%로 높아졌다. 마포구는 40.0%에서 52.2%로 임대차 거래의 절반 이상이 월세·반전세 거래로 나타났다. 구로구(31.6%→46.5%), 은평구(33.8%→45.1%) 등 외곽 지역과 도심 지역인 중구(48.4%→47.2%)도 이 비율이 40%를 상회했다.

보증금 외에 세입자가 다달이 내야 하는 월세도 폭등했다. 전국에서 가장 많은 세대수를 가진 송파구 가락동 헬리오시티 전용면적 84㎡의 경우 지난해 상반기 보증금 1억원에 월세 250만원 안팎에 다수 거래가 이뤄졌는데, 지난달엔 보증금 1억원 월세 350만원에 거래가 이뤄졌다. 은평구에서는 불광동 북한산래미안1단지 59.9㎡가 지난달 보증금 1억원, 월세 150만원에 임대차 계약서를 썼다. 이는 지난해 6월 보증금 1억4000만원, 월세 70만원에서 1년 사이 2배 수준으로 뛴 금액이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “새 임대차법 시행 이후 전세의 월세화 현상이 가속하고 있고, 앞으로도 월세 낀 반전세 형태의 임대차 거래가 더 증가할 것”이라고 내다봤다.

이런 실태를 외면하고 금융당국이 전세자금대출 규제 카드를 만지작대는 데 대한 원망의 목소리도 크다. 현재의 전세대란이 임대차3법과 신규 아파트 입주물량 감소, 매매가격 급등에 따른 전세가격 추격 현상 등이 복잡하게 맞물려 빚어진 형국인데 가계부채 리스크 관리에 천착해 대출 규제를 언급하는 게 전형적인 탁상공론이라는 것이다.

지난해 5월 서울 마포구의 84㎡ 아파트를 6억원에 전세 계약한 A씨는 “지금 같은 평형 전셋값이 11억원을 넘었다”며 “이런 가격 폭등은 대출이 나와도 감당하기 어려워 가격에 맞는 외곽으로 이사를 하거나 월세로 돌려야 해 분통터지는데 갑자기 규제 엄포를 놓는 금융당국이 딴 나라 사람들 같다”고 말했다.

나기천 기자 [e-mail]