금리 오르면 집값 내릴까?..."공급 없인 장담 못해 "

0.50% 동결 끝?…26일 금통위서 금리인상 주목
2~3차례 인상 시 집값 하락 추세에 영향줄 수 있어
과거 금리인상 시기때 집값 동반 상승 케이스도
"주택시장 공급 비탄력성이 모든 변수에 앞선다"

한국은행이 기준금리를 인상할 가능성이 높아지자 집값이 떨어질지 여부에 관심이 집중된다.금리 인상이 집값에 하방 압력으로 작용하는 것은 맞지만, 금리 외에도 여러 변수를 고려해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

이론적으로 보면 금리 인상 시 가계의 대출 부담이 커지고 부동산 투자로 얻을 수 있는 수익이 작아지는 만큼 집값이 떨어질 수 있다. 하지만 시장에선 금리 인상보다는 공급 부족이 더 집값에 직접적 영향을 미친다고 보고 있다. 즉, 현재와 같이 공급 부족이 지속되면 집값이 떨어지기는 힘들다는 논리다.

오는 26일 금융통화위원회에서 지난해 5월부터 0.5%였던 동결 기조를 깨고 기준금리를 인상할지 여부가 주목된다. 이달엔 아니더라도 연내에 한 번 정도는 0.25%포인트 상승이 예고된 상황이다. 이주열 한은 총재는 여러 차례에 걸쳐 인상 가능성을 시사했다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 "통화당국이 금리인상을 시사하면서 주택시장의 하향 안정세가 시장의 예측보다 큰 폭으로 나타날 수 있다"고 경고했다.

금리 인상으로 주택 가격이 하락하려면 앞으로 금리를 대폭 올린다는 강력하고 확실한 시그널이 있을 때라야 효과가 있을 것이란 전망이다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "금리가 1%포인트 상승하면 주택가격은 0.7% 하락하는 것으로 분석된다"며 "올해는 금리가 오르더라도 주택시장에 미치는 영향은 미진할 것이고, 2~3번 이상 인상돼 시장에 지속적으로 확실한 시그널을 준다면 얘기는 달라진다"고 했다.

다만 코로나19 4차대유행에 따른 경기 둔화 우려가 상존하는 만큼 금리를 큰 폭으로 올리기는 부담스러운 상황이다. 4차대유행으로 경제 회복에 대한 기대 심리가 나빠지면서 한국은행 8월 소비자심리지수(CCSI)는 한 달 전 103.2보다 0.7포인트 내린 102.5를 기록했다. 금융권에선 금통위가 올 하반기에 한 차례, 내년까지 2차례로 최대 연 1.25%까지 금리를 올릴 수 있을 것으로 전망하고 있다. 경제 회복이 늦어지면 올해 한 차례, 내년 상반히 한 차례로 그칠 것이란 예상도 나온다.

최근의 부동산 시장의 호황이 넘쳐나는 유동성의 수혜를 받은 것은 사실이지만, 과거 금리 상승 시기의 집값 추이를 보면 금리 인상이 반드시 부동산 자산가치의 하락을 불러오지는 않았다.

2005년 10월부터 2008년 8월까지 모두 8차례의 기준금리 인상이 있었다. 기준금리는 연 3.25%에서 5.25%까지 올랐다. 하지만 같은 기간 KB국민은행 시계열 기준으로 전국 아파트값은 20.99% 상승했다. 기준금리가 5번 오른 2010년7월에서 2012년 6월에도 아파트 가격은 12.08% 올랐다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "금융위기 직전 기준금리 5%대, 주담대 금리는 7%였는데 이 때도 집값이 오르는 추세였지만 이 정도면 금리가 부담스러운 수준이라고 할 수 있다"며 "다만 현재는 코로나19 4차대유행이 지속되고 있고 집단면역에 대한 의구심도 큰 상황이라 금리를 급격하게 올리기는 어려울 것"이라고 했다.

고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수도 "금리가 큰 폭으로 오르면 집값에 타격이 크겠지만 경제의 여러 제반 상황을 볼 때 두 번 정도 오를 것으로 예상된다"며 "그 정도로는 집값을 잡는 데 큰 효과가 있다고 보기는 어렵다"고 말했다.

주택 가격이 더 오를 것이란 기대감이 금리인상의 두려움을 이긴다면 인상 효과는 미미할 수도 있다. 공급 부족과 수요 증가로 인한 미스매칭은 집값의 상승을 불러오는 가장 대표적인 요인이다. 정부가 뒤늦게나마 대대적 공급을 약속하며 각종 대책을 내놓고 있지만 현실화되려면 시일이 필요하다.

3기신도시 및 신규택지 사전청약의 경우 빨리 잡아야 2025년 말에나 입주가 가능할 전망이고, 2·4공급대책 등 정부 주도 공공개발도 해당 지역 주민들의 반발이 큰 상황이다. 서울 흑석2구역, 금호23구역, 신설1구역 공공개발 반대 비상대책위원회는 지난 23일 서울시청 앞에서 정부의 공공주도 개발에 반대하는 기자회견을 했다. 이들 세 지역은 2·4대책의 일환으로 추진되는 공공재개발 후보지다.

송 부장은 "금리는 수요에 영향을 주는 요인 중 하나다. 수요는 금리, 소득, 정책, 시장 분위기 등에 따라 언제든 바뀔 수 있는 것"이라며 "반면 주택 공급의 비탄력성을 고려할 때 시장에 미치는 중요성은 금리보다는 공급이 더 큰 비중을 차지한다"고 강조했다.

<뉴시스>