임차인의 계약갱신 요구 거절하기 위해서는? [알아야 보이는 법(法)]

-여지윤 변호사의 부동산 세상

Q. 상가건물 임대차보호법은 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유로 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우’를 두고 있습니다(제10조 제1항 제1호). 임대차 계약 관계는 당사자 간 신뢰를 기초로 하므로, 임차인이 임대차 기간 중 3기분에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 취지라 하겠습니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결). 

그렇다면 임대인은 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 당시 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야만, 위 규정에 따라 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있을까요? 아니면 임대차 기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있기만 하면, 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 것일까요?

A. 최근 대법원에서 이와 관련된 판결이 있었습니다.

결론부터 살펴보면 대법원은 임대차 기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있기만 하면, 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 보았습니다, 

즉 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절하기 위하여 반드시 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 당시 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니라는 것입니다(2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결).

임대차 기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면, 임대인 입장에서는 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌다고 보아야 한다는 것이 그 취지입니다.

또한 상가건물 임대차보호법에서 임대인이 임차인의 차임 연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하고 있는 반면, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유로는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 하여 문언을 달리 규정하고 있다는 점도 이유로 들었습니다.

따라서 임대인은 계약갱신 요구권을 행사할 당시에는 임차인이 3기분에 이르는 차임을 연체하고 있지 않더라도, 앞서 그런 사실이 있다면 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 것입니다.

한편 위 대법원 사건에서 임차인은 계약 종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고, 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 보증금에서 임료 상당액을 공제하고 있었습니다.

대법원은 이처럼 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차 계약 종료 후 계속 점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액 역시 임차인이 부담해야 한다고도 하였습니다.

임차인이 계약 종료에도 건물을 계속 사용하고 임대인도 보증금을 반환하지 않았다면, 이는 부가가치세의 과세 대상인 ‘용역의 공급’에 해당한다고 본 것입니다.

법무법인 바른 변호사 [e-mail]