101동 옥상이 아파트 단지 모두의 공용부분일까? [알아야 보이는 법(法)]

여지윤 변호사의 부동산 세상

아파트 단지 전체 입주자 대표회의는 101동의 옥상에 텃밭을 조성하는 결의를 하였고, 다른 동 소유자들도 여기에 출입할 수 있었습니다. 

이렇다면 101동의 옥상은 101동 소유자만의 ‘일부 공용부분’일까요? 아니면 아파트 단지 모든 소유자의 ‘전체 공용부분’일까요?

집합건물의 공용부분 중 전체가 아니라 일부 구분소유자만의 공용에 제공되는 것이 명백하면 이를 일부 공용부분이라고 하고, 이는 그들만의 공유에 속합니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조 제1항).

공용부분이 구분소유자 일부만의 공용에 제공되는지 여부는 ‘구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도’에 의하여 결정된다는 것이 대법원의 입장입니다(2016. 5. 27. 선고 2015다77212판결, 2018. 10. 4. 선고 2018다217875판결 등).

따라서 그 이후 일부 공용부분의 구조나 이용상황을 변경하더라도 전체 공용부분으로 변경되지는 않습니다. 다만 일부 구분소유자 전원의 승낙을 포함한 소유자 특단의 합의가 있다면 변경될 수 있습니다. 

이와 관련하여 최근 주목할만한 대법원의 판결이 있었습니다(2021. 1. 14. 선고 2019다294947(반소) 판결).

위 사안과 유사한 사건에서 원심인 서울중앙지방법원은 101동의 옥상이 전체 아파트 단지 구분소유자의 공유인 전체 공용부분에 해당한다고 보았습니다( 2019. 11. 16. 선고 2019나134·본소, 2019나141·반소 판결).

원심은 101동이 아닌 다른 동의 구분소유자들도 옥상에 접근할 수 있다는 점, 아파트 단지 전체 입주자 대표회의가 옥상에 텃밭을 조성하는 결의를 한 점 등을 근거로 들었습니다.

그러나 대법원은 이와 달리 101동 구분소유자들만의 공용에 제공되는 일부 공용부분이라고 판단하였습니다.

사실관계를 구체적으로 살펴보면 먼저 다른 동의 구분소유자들이 옥상에 접근할 수는 있으나 이는 관리 사무소의 승인을 얻어야 합니다. 또 101동의 지하와 1층 출입구를 통하지 않고서는 옥상에 접근할 수 없었습니다. 이러한 구조적 상황은 아파트 단지 전체에 관하여 구분소유가 성립된 뒤로 변경된 적도 없었습니다. 

이에 대법원은 101동 구분소유자들과 다른 동의 구분소유자들 사이에는 101동 옥상의 이용 가능성에서 본질적인 차이가 있다고 보았습니다. 또한 101동 구분소유자 전원의 승낙을 포함한 구분소유자들 특단의 합의가 있었던 것도 아닌 이상, 단지 입주자 대표회의의 결정만으로 101동 옥상을 전체 공용부분에 해당한다고 볼 수 없다는 점도 근거로 삼았습니다.

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