“돈 있는 사람만 청약” vs “실거주자 위한 정책”… ‘전월세금지법’ 논란 [어떻게 생각하십니까]

19일부터 분양가상한제 적용 아파트 입주자에게 수년간 실거주를 의무화하는 이른바 ‘전월세 금지법’이 시행된다. 이 때문에 시장에 새집 전세 매물이 사라져 전세난이 격화하고 서민들의 내 집 마련은 더 힘들어질 수 있다는 우려가 크다. 그러나 국토교통부는 해당 법안이 전세시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 내다봤다.

◆결국 ‘현금 부자’만 청약 가능?… “‘실거주 안 하면 투기세력’ 프레임”

‘주택법 시행령’ 개정안은 시세보다 저렴한 분양가상한제 적용주택에 대한 투기 수요의 진입을 막기 위해 최대 5년의 실거주 의무를 지우는 내용을 골자로 한다. 시장에서 해당 법령을 ‘전월세 금지법’이라 부르는 이유다. 공공택지 아파트의 경우 분양가가 인근 지역 주택매매가격의 80~100%일 땐 실거주 의무 기간을 3년, 80% 미만은 5년을 부과한다. 민간택지는 인근지역 주택매매가격의 80~100%는 2년, 80% 미만은 3년이다. 이를 위반할 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료를 물린다.

통상 시장에선 새 아파트가 들어서면 전월세 공급이 늘어나 임대차 시장이 안정되는 효과가 있었다. 그런데 실거주 의무 규정으로 수년간 전월세 매물이 묶이게 돼 전세난이 심화하는 것 아니냐는 걱정이 나온다. 수요가 몰리는 지역에 전월세 공급이 지금보다 더 묶일 경우 주변 지역으로까지 가격 상승 여파가 미칠 수 있다는 지적이다.

‘현금 부자’만 청약으로 새 아파트를 살 수 있게 됐다는 불만도 제기된다.

실거주하고 싶어도 대출 등이 막혀 현금 확보가 어려운 서민들이 2년간 전세를 주며 자금 마련을 하던 기존 방법이 더 이상 통하지 않기 때문이다. 또 공시지가 인상 등으로 이른바 ‘로또 청약’도 옛말이란 말이 나오는 상황에서 투기세력 차단을 위해 실거주 의무를 지우는 게 실효성이 있는지에 대해 회의적인 목소리도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “최근 고분양가관리지역의 분양가를 인근 시세의 90%까지 높이겠다는 이야기가 나옴에 따라 ‘로또 아파트’ 시세차익 문제가 기존보다 ‘덜’ 심각해진 부분이 있다”며 “전월세 금지법에 대해 결국 ‘돈 없으면 청약도 하지 말란 거냐’는 비판이 나오는 이유”라고 지적했다. 이어 “결과적으로 현금 부족한 서민들이 빠지게 돼 청약 경쟁률이 조금이라도 줄어들겠지만 그러한 감소가 유의미한 것인지 모르겠다”며 “이번 규제의 포인트는 ‘실거주하지 않으면 투기세력’이라는 프레임이 적용된 것 아닌가 하는 의구심이 든다”고 덧붙였다.

◆국토부 “공공임대 등 공급돼 전세시장 영향 크지 않아”

반면 국토부는 전월세 금지법이 실거주자를 위한 정책이며 전세시장에 미치는 영향도 크지 않을 것이라는 입장이다. 국토부는 지난 17일 배포한 보도설명자료에서 “실거주자에게 저렴한 주택을 공급한다는 분양가 상한제의 제도적 취지를 감안할 때 거주 의무 도입이 필요하다”고 강조했다.

국토부는 “거주의무는 19일 이후 입주자 모집 신청분부터 적용돼 건설 기간 고려 시 실제 입주 시기는 2024~2025년경”이라며 “그 시점에는 이번 ‘2·4 공급대책’ 등 그간의 공급대책의 효과가 본격화된다”고 설명했다. 국토부는 장기공공임대 등의 재고를 약 240만 가구로 예측하며 “장단기 전세시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보인다”고 내다봤다.

그러나 앞서 국토부의 호언장담과 달리 계약갱신청구권 등을 포함한 한 새 임대차법 도입 이후 전세난이 심화한 바 있다. ‘전월세 금지법’ 또한 전철을 밟을 수 있다는 지적이다. 국토부는 지난해 8월 설명자료를 통해 “계약갱신청구권제 시행과 실거주 요건 확대로 전세주택 공급이 줄 것이라는 주장이 있다”면서 “집주인이 실거주를 목적으로 해당 주택에 입주하면 기존에 거주하던 주택은 다른 임차인에게 임대되므로 전세주택 총량에는 변함이 없다”고 강조했다. 지금과 마찬가지로 앞으로 추가될 공급 물량 때문에 전세난이 심화하지 않을 것이라고도 했다.

하지만 새 임대차법이 시행된 지난해 7월 말 이후 수도권 전셋값이 폭등했고 그마저도 매물이 없어 ‘전세의 월세화’ 경향이 가속됨에 따라 법 시행 7개월 만에 국토부가 전세난에 임대차법의 영향이 있음을 공식 인정하기도 했다. 이 연구원은 “실거주 의무에 따라 결국 신축 아파트가 지어져도 임대시장 물량 증가는 없다는 소리”라며 현시점의 전세난 해소가 요원할 수 있다고 꼬집었다.

나진희 기자 najin@segye.com