상가건물 공용부분, 독점 사용한 공유자에 인도 청구 가능? [알아야 보이는 법(法)]

-여지윤 변호사의 ‘부동산 세상’

모 상가건물의 1층 12호 점포 구분소유자인 A씨는 그 옆에 위치한 1층에서 지하 1층 출입을 위한 현관과 복도, 계단 중 일부에 유리문과 패널 등을 설치하여 점포 일부처럼 사용하였습니다. 이에 상가건물 1층 1호 구분소유자인 B씨는 위 공용부분에 대한 공유자로서, A씨를 상대로 유리문 등의 철거 및 위 공용부분의 인도를 구하는 소송을 제기하였습니다.

공유물의 소수지분권자가 다른 공유자와 협의 없이 전부 또는 일부를 독점적으로 점유·사용하고 있더라도 다른 소수지분권자는 공유물의 보존행위로서 인도를 청구할 수 없습니다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결).

대법원은 위와 같은 사례에서 종래 다른 소수지분권자는 민법 265조 단서에서 정한 보존행위로서 공유물의 인도를 구할 수 있다는 입장이었습니다. 

그러나 대법원은 다른 소수지분권자의 인도 청구를 허용하면 독점적으로 공유물을 점유·사용하고 있는 공유자를 ‘전면적’으로 배제함으로써 적법하게 보유하고 있는 ‘지분 비율에 따른 사용, 수익권’까지 근거 없이 박탈하는 부당한 결과를 가져온다는 등의 이유로 전원합의체 판결에서 판례를 변경한 것입니다.

대법원은 공유물을 독점적으로 점유하고 있는 공유자로부터 공유물에 대한 점유를 빼앗아 다른 공유자에게 인도하는 방법이 아니라, 위 공유자를 상대로 '지분권에 기한 방해배제청구권'을 행사함으로써, 위법상태를 충분히 시정할 수 있다는 것입니다.

따라서 다른 소수지분권자는 자신의 지분권에 기초하여 공유물에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수는 있습니다.

더 나아가 대법원은 이러한 법리는 집합건물법에 따라 구분소유자 전원 또는 일부의 공유에 속하고, 공유자가 그 용도에 따라 사용할 수 있는 집합건물의 ‘공용부분’에도 마찬가지로 적용된다고 보고 있습니다(2020. 10. 15. 선고 2019다245822 판결).

따라서 집합건물의 구분소유자가 관리단 집회 결의나 다른 구분소유자들의 동의 없이 공용부분의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유·사용하고 있더라도 다른 구분소유자는 공용부분의 보존행위로서 그 인도를 청구할 수는 없습니다.

다만 다른 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 자신의 지분권에 기초하여 공용부분에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있습니다.

따라서 위 사안에서 B씨는 A씨를 상대로 인도 청구를 할 수는 없고, 공유자의 지분권에 기초한 방해배제로서 공용부분에 설치된 유리문과 패널 등의 철거를 청구할 수 있습니다.

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