분양자 단독의 ‘공정증서’만으로 대지 사용권 분리 처분 가능? [알아야 보이는 법(法)]

-여지윤 변호사의 부동산 세상

집합건물의 분양자가 각 구분건물의 소유권을 구분소유자들에게 이전하고, 대지사용권의 목적이 된 일부 지분을 분양자 명의로 유보하는 등기를 할 때 전유부분과 위 일부 지분의 분리 처분을 허용하는 내용의 공정증서가 제출되었습니다.

위 일부 지분을 양도받은 양수인은 소유권을 취득할 수 있을까요?

대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 이릅니다. 집합건물의 부지 전체에 대하여 대지권이 성립한 뒤에는 구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고, 규약으로 달리 정한지 않으면 전유부분과 분리하여 처분할 수 없습니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 20조 1항, 2항).

집합건물법은 위와 같이 복수의 구분소유자들이 제정한 ‘규약’에서 달리 정하면 전유부분과 대지사용권의 분리 처분을 허용하면서 한편 복수의 구분소유자들이 존재하기 전이라도 전유부분 전부를 소유하는 한 사람이 공정증서로써 전유부분과 대지사용권을 분리하여 처분할 수 있도록 하였습니다(20조 4항, 3조 3항).

따라서 집합건물의 분양자가 전유부분의 소유권은 구분소유자들에게 모두 이전하면서도 대지는 일부 지분에 대해서만 소유권 이전등기를 하고 나머지 지분을 분양자 명의로 남겨두고 그 분양자 또는 그 지분의 양수인이 구분소유자들에 대하여 공유지분권을 주장할 수 있으려면, 전유부분과 대지사용권을 분리 처분할 수 있도록 규약이나 공정증서에서 달리 정하였다는 등의 특별한 사정이 있어야 합니다(대법원 2018. 12. 28. 선고 2018다219727 판결).

여기서 구분소유자라 함은 일반적으로는 등기부상 구분소유권자로 등기되어 있는 이입니다. 그런데 수분양자로서 분양대금을 완납하였지만 분양자의 사정으로 등기를 아직 마치지 못한 이들이 있다면 분양자는 단독으로 공정증서를 작성함으로써 전유부분과 대지사용권의 분리 처분을 할 수 있도록 정할 수 있을까요?

이에 관하여 최근 주목할 만한 대법원 판결이 있었습니다.

대법원은 위와 같은 수분양자도 구분소유자에 준하는 것으로 보아야 한다면서(2005. 12. 16.자 2004마515 결정) 이러한 수분양자가 있다면 분양자가 단독으로 작성한 공정증서만으로는 분리 처분이 허용되지 않는다고 판시하였습니다(2020. 6. 4. 선고 2016다245142 판결).

즉 집합건물법 20조 2항에 따라 분양자는 이러한 수분양자들과 함께 설정한 규약에 의해서만 분리 처분이 허용되도록 정할 수 있다고 본 것입니다.

그런데 위 해당 사건에서는 전유부분과 대지사용권의 분리 처분을 할 수 있도록 정한 규약이 존재하지 않았고, 다만 분양자가 단독으로 작성한 공정증서만이 있었습니다.

이에 대법원은 ‘대지사용권은 전유부분과 분리하여 처분될 수 없다’는 집합건물법 20조 2항에 반하여 무효라고 판단하였고, 집합건물의 대지 중 일부 지분을 분양자로부터 양수한 이가 그 소유권을 취득하였더라도 효력이 없다고 판시하였습니다.