개정 집합건물법 부칙 3조 ‘분양’ 의미 [알아야 보이는 법(法)]

-여지윤 변호사의 부동산 세상

아파트 등 집합건물에 하자가 있으면 구분소유자들은 분양자와 시공자에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다(집합건물법 9조). 다만 하자보수청구권은 일정한 제척기간 내 행사되어야 하는데, 이러한 제척기간은 전유부분에 대해서는 구분소유자가 인도를 받은 날부터, 공용부분에 대해서는 원칙적으로 사용검사일 또는 사용승인일부터 각각 기산됩니다(집합건물법 9조의 2).

이는 2013년 6월19일 시행된 개정 집합건물법에 따른 것인데, 개정법은 경과규정으로 부칙 3조에서 ‘이 법 시행 전 분양된 건물의 담보책임에 관하여는 종전의 규정에 따른다’고 규정하고 있습니다. 그렇다면 개정법 시행 전 사용승인을 받고 임대되었다가 개정법 시행 후 분양 전환된 임대주택에는 하자담보책임에 관하여 구법이 적용되는 것인지, 개정법이 적용되는 것인지 문제될 수 있습니다. 

최근 이에 대하여 주목할 만한 대법원 판결이 있었습니다. 

구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받은 아파트입주자대표회의는 아파트를 신축하여 분양한 사업주체(분양자)를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하였습니다. 

이에 대하여 분양자는 개정법에 따라 일부 하자에 대해 제척기간 도과로 하자보수청구권이 소멸하였다고 주장하였고, 이에 대하여 대표회의는 이 사건에는 구법이 적용되어야 한다고 반박하였습니다.   

대표회의의 주장을 구체적으로 살펴보면 개정법 부칙 3조의 ‘분양’의 의미는 ‘사용검사일’ 또는 ‘사용승인일’로 해석되거나 임대 후 분양 전환된 아파트는 ’최초의 임대차계약 체결일’로 해석되어야 한다는 것입니다.

임대주택에서 분양 전환된 아파트에 발생한 하자에 대하여 개정법에 따른 제척기간을 적용하면 분양 전환되기 이전 이미 제척기간이 도과됨에 따라 처음부터 하자보수청구권의 발생을 부정하는 것이 되어 구분소유자들의 하자보수청구권을 보호하지 못하게 된다는 것이 주된 이유였습니다.

그러나 이에 대하여 광주고등법원은 대표회의의 주장과 같이 개정법 부칙 3조를 해석하는 것은 법률 해석의 원칙과 기준에 부합한다고 보기 어렵다면서 배척하였습니다.  

즉 개정법 시행 전 사용 승인을 받고, 개정법 시행 후 분양 전환된 임대주택은 개정법 시행 이후 분양된 건물로 보는 것이 타당하므로, 이 사건에서는 하자담보책임의 존속기간은 개정법 9조의 2가 정한 바에 의하여야 한다고 판단한 것입니다. 

분양은 사법상 매매의 성질을 가지는 것이나 건물의 사용검사처분은 공법상 행위로 분양과 같은 성질을 가진다고 보기 어려우므로 부칙 3조의 분양을 사용검사로 해석할 수 없다는 것입니다. 또는 민법상 매매계약과 임대차계약이 별도로 규정되어 있고 성질과 효과도 완전히 다른 점에 비추어 부칙 3조의 분양에 ‘임대차계약 체결’이 포함된다고 해석하기도 어렵다는 것입니다(광주고법 2018. 5. 25. 선고 2017나13037 판결). 

아파트 입주자대표회의는 이에 대하여 대법원에 상고하였지만, 대법원 역시 고등법원의 판단이 정당한 것으로 수긍할 수 있다면서 기각하여 개정법 부칙 3조 분양의 의미, 임대 후 분양 전환된 집합건물의 하자담보책임 존속기간에 관한 법리 등을 명확히 하였습니다(2020. 4. 29. 선고 2018다245184 판결). 

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