집합건물의 주차장 사용 제한할 수 있을까? [알아야 보이는 법(法)]

여지윤 변호사의 부동산 세상

아파트와 상가가 한 동에 같이 있는 집합건물에서 아파트 입주자 대표회의는 상가 점포 5개 전체에 지하 주차장 중 5대 분량 면만을 허용한다는 결의를 하였습니다. 그런 다음 이에 따라 상가 점포의 소유자와 임차인, 방문 차량의 주차장 사용을 제한하였습니다. 이에 상가 점포 소유자들은 아파트 입주자 대표회의를 상대로 상가 소유자와 임차인, 방문 차량의 주차장 사용을 방해하지 말라는 취지의 소송을 제기하였습니다.

대구지방법원은 최근 이 사건에 대하여 상가 소유자들의 편을 들어줬습니다. 아파트 입주자 대표회의는 상가 소유자와 임차인, 방문 차량의 주차장 사용행위를 방해하는 일체의 행동을 하여서는 안될 의무가 있다고 판시한 것입니다(대구지법 2020. 1. 9. 선고 2019가합207213판결).

주차장은 아파트 및 상가의 ‘공용부분’으로, 상가와 아파트 소유자 전원의 ’공유’에 속합니다(집합건물법 10조). 따라서 결국 상가 점포들에 5대 분량의 주차 면만을 허용하는 것은 ‘공유물인 공용부분의 사용을 구분소유자의 지분 비율에 의하여 제한할 수 있는가’의 문제라고 할 것입니다.

이에 대하여 위 법원은 소유자의 지분 비율에 따라 공용부분의 사용을 제한하는 것은 타당하지 않다고 보았습니다. 즉 구분소유자들은 그 용도에 따르기만 한다면 ‘지분의 비율과 관계없이’ 공용부분을 사용할 수 있는 것이지, 지분 비율에 따라 공용부분의 사용 횟수나 기간을 제한받을 수는 없다는 것입니다(대법원 2018. 12. 28. 선고 2018다260138 판결).

민법에서는 공유자는 공유물 전부를 ‘지분의 비율’로 사용할 수 있다고 규정하고 있습니다(263조). 그러나 위 법원은 집합건물의 공용부분은 구조상, 이용상 각자의 전유부분과 일체로서 사용되므로 그 사용을 지분 비율에 의하여 제한하는 것은 타당하지 않다고 본 것입니다.

또한 집합건물법 10조제2항은 집합건물의 공용부분에 관하여는 같은법 11조 내지 18조에서 정하는 바에 따른다고 규정하여 공유에 관한 민법 규정이 적용되지 않음을 명백히 하고 있고, 동법 11조는 민법과 달리 각 공유자가 그 용도에 부합하는 한 지분의 비율에 관계없이 공용부분을 사용할 수 있다고 규정하고 있다는 것입니다.

다만 합리적인 범위 내라면 구분소유자의 공용부분 사용은 제한될 수도 있습니다. 그러나 위 법원은 이 사건에서 상가들에 5대의 주차 면만을 제공하는 내용의 사용 제한은 상가의 위치나 이용현황 등 여러 제반 사정을 고려할 때 상가 구분소유자들의 공용부분 이용권한을 현저히 침해하는 것으로 합리적인 범위 내에 있는 것으로 볼 수 없다고 판단하였습니다. 다만 항소심이 진행 중이므로, 구체적인 사정에 따라 대구고법에서는 판단을 달리할 가능성이 있습니다.

이처럼 공용부분에 대한 어떠한 사용 제한이 합리적인 범위 내에 있는 것으로 허용되는 것인지 여부나 일부 입주민에 대한 주차장 사용을 제한하는 규약이나 결의가 유효한지 여부 등은 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있으므로 사전에 법적 검토가 필요합니다.