부동산 등기부에 편철된 신탁 계약서의 효력 [알아야 보이는 법(法)]

-여지윤 변호사의 부동산 세상

Q. 입주자대표회의는 여러 호실의 신탁을 받아 대내외적으로 소유자인 신탁회사를 상대로 관리비를 부과했습니다. 그런데 신탁계약서에는 “위탁자가 관리비 납부의무를 부담한다”는 조항이 있었습니다. 수탁자인 신탁회사는 이러한 신탁계약서의 내용을 근거로 관리비 납부를 거부할 수 있을까요?

부동산을 신탁하면 위탁자에서 수탁자 앞으로의 소유권 이전 등기(주등기)만 해서는 안 됩니다. 신탁법 4조 1항은 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항하려면 신탁 등기(부기 등기)도 해야 한다고 규정하고 있기 때문입니다. 따라서 부동산이 신탁재산이라는 점을 공시하기 위한 신탁 등기까지 이중으로 해야 합니다.

부동산등기법 81조 1항은 등기관이 이러한 신탁 등기를 할 때 일정한 사항을 기록한 ‘신탁원부’를 작성하도록 하고 있습니다. 보통 이러한 신탁원부에는 별지로 신탁계약서 전체를 첨부합니다. 그리고 같은 법 81조 3항은 신탁원부를 등기 기록의 일부로 본다고 규정하고 있습니다.

결국 신탁원부에 첨부된 신탁계약서는 신탁원부와 함께 신탁 등기의 일부가 되는 것입니다.

그런데 앞서 밝혔듯이 신탁 등기는 3자에게 대항력이 있습니다. 이러한 이유로 대법원은 부동산 등기부에 편철된 신탁계약서의 내용도 3자에게 대항력을 가진다고 보고 있습니다.

대법원의 ‘2012다13590’ 판결은 신탁계약서에 ‘위탁자가 집합건물의 관리비 납부의무를 부담한다’고 규정되어 있고, 이러한 신탁계약서가 신탁원부에 첨부되어 부동산 등기부에 공시된 사안에서 신탁회사는 위 계약서 조항으로 3자에게 대항할 수 있다고 보았습니다. 즉 신탁회사는 위와 같은 신탁계약서의 내용에 따라 관리비 납부의무를 부담하지 않는다는 것입니다.

반대로 서울고등법원의 ‘2013나24520’ 판결은 위탁자와 수탁자 사이에 ’신탁기간 중 관리비를 위탁자가 부담한다’는 내용의 신탁계약을 체결하였지만, 이러한 내용이 신탁원부에 반영되지 않은 사안에 대해 수탁자가 이러한 내용으로 3자에게 대항할 수 없다고 보았습니다.

그렇다면 신탁원부에 첨부되어 등기의 일부가 된 신탁계약서의 모든 내용이 무조건 3자에게 대항력을 가지는 것일까요?

이에 대해서는 신탁계약서의 내용이 민법이나 신탁법 등의 강행법규에 반하는 내용이라거나 신탁의 본질이나 수탁자의 기본적인 의무에 반한다면 신탁계약서에 기재되어 있다고 하여도 3자에게 대항력을 인정할 수 없다고 보아야 한다는 견해가 있습니다.

그렇게 해석하지 않는다면, 신탁의 당사자도 아닌 3자에게 예상치 못한 불이익을 줄 수 있습니다. 또, 수탁자가 당연히 부담해야 하는 채무마저 회피할 가능성이 있으며, 부동산등기법이 민법과 신탁법상 강행규정을 우선하게 되는 부당한 결과가 초래되기 때문이라는 것입니다.

따라서 신탁 부동산과 관련된 거래관계를 맺는다면 반드시 부동산 등기부를 통하여 신탁계약서를 확인하고, 이에 기재되어 있는 특정 내용이 3자에게 대항력을 가지는 것으로 해석되는지 등에 대하여 전문가의 면밀한 검토를 거치는 것이 보다 안전하다고 하겠습니다.