임차인의 권리금 회수기회 보호 [알아야 보이는 법(法)]

-김보라 변호사의 ‘쉽게 읽는 화제의 판결’

‘권리금’이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미합니다.

권리금에 관한 법적 근거는 2015. 5. 13.자로 개정, 시행된 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)에서 권리금에 관한 정의 조항, 권리금 회수기회 보호, 표준권리금계약서의 작성, 권리금 평가기준 고시 등 권리금에 관한 규정들이 신설되면서 처음 마련되었습니다. 이러한 개정은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 계약 해지, 갱신거절에 의해 부당히 침해되는 것을 막기 위한 취지에서 이루어졌습니다.

지난 달 16일에는 2015년 신설된 상가임대차법상 임대인의 권리금 회수기회 보호의무에 관한 첫 번째 대법원 판결이 선고되었습니다. 해당 사건의 원고(임차인)는 피고(임대인)로부터 상가건물을 임차하여 음식점을 운영해오던 중 2회 갱신된 임대차계약기간 만료를 앞두고 A와 1억 4,500만 원에 위 상가건물의 시설, 거래처 등 모든 재산적 가치를 양도하는 권리금계약을 체결하였습니다. 원고가 피고에게 A와 새로운 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청하였으나, 피고가 상가건물을 재건축하거나 대수선할 계획이라는 등의 이유로 거절하자 상가임대차법상 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구한 것입니다.

대법원은 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 지지 않는다고 보아 원고의 청구를 기각한 1심, 항소심의 판단과는 달리, 임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인에게 여전히 상가임대차법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무가 있음을 명확히 밝혔습니다.

상가임대차법은 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월(현행, 개정 전: 3개월) 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 등을 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 손해배상책임을 부담한다’고 하여 임대인에게 임차인에 대한 권리금 회수기회 보호의무를 규정하고 있습니다(제10조의4). 또한 상가임차인에 대하여 최소한의 영업기간을 보호하기 위해 ‘임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년(현행, 개정 전: 5년)을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있다(제10조 제2항)’고 규정하고 있습니다.

대법원은 이 사건에서 문제된 위 각 규정의 입법취지와 내용이 다르고, 임차인의 계약갱신요구가 가능한 임대차기간이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다고 판단한 것입니다.

종래 갱신 가능한 최장 임대차기간을 초과한 경우 임차인의 권리금 회수기회 보호에 관한 하급심 판결의 결론은 엇갈려 임차인에게 계약갱신요구권이 없으면 임대인의 권리금 회수 방해에 대한 손해배상청구권이 인정되지 않은 사례가 다수 있었습니다. 이번 대법원 판결을 통해 권리금 회수에 관한 임차인의 권리는 더욱 두텁게 보호받게 되었으나, 이러한 해석이 임대인의 건물 사용수익권 행사에 대한 과도한 제한이 아닌지에 대해서는 향후에도 많은 논의가 이루어질 것으로 예상됩니다.