상가 건물 관리인 어떻게 선임해야 할까? [알아야 보이는 법(法)]

#A씨는 상가건물의 점포를 소유하고 있다. 그런데 이 건물의 자칭 ’관리단 대표’라는 B씨가 적법한 관리인이 맞는지 의심스럽다. 그렇다고 관리인 선임 절차와 방법에 대해 잘 알고 있는 것은 아니어서 자격 여부를 가리기가 쉽지 않은 상황이다.

상가건물의 관리인이 누구인지, 현 관리인이 적법한지를 둘러싸고 많은 분쟁이 일어납니다. 이럴 때는 먼저 현재 관리인이라고 하는 자가 적법한 절차와 방법을 거쳐 선임됐는지부터 살펴보아야 합니다.

현 관리인이 적법하지 않다고 보는 구분 소유자들이 모여 새로 관리인을 선임하려는 일도 있습니다. 이럴 때는 주의를 요합니다. 애써 시간과 비용을 들여 관리인을 선임해놓고도, 적법한 관리인이 아니라는 판단을 받을 수 있는 탓입니다. 모든 절차가 무용지물이 되는 셈이지요. 관리단이 체결한 위탁관리 계약 등도 효력이 없어 관리업체로부터 손해배상 청구를 당할 위험마저 있습니다.

이에 관리인 선임의 기본적인 절차와 방법에 대해 숙지할 필요성이 있습니다. 보통 관리인은 관리단 회장이나 대표 등으로 불리는 일이 잦은데, 집한건물법은 이런 명칭과 상관없이 관리단의 사무를 집행하는 자를 관리인이라고 규정합니다. 원칙적으로 관리인은 ‘관리단 집회’의 결의를 통하여 선임될 수 있습니다. 일반적으로 관리단 집회는 관리인이 소집합니다. 그러나 아직 관리인이 없다면, 구분소유자 중 5분의 1 이상이 소집할 수 있습니다.

관리단 집회는 갑자기 할 수 있는 것이 아니고, 1주일 전 소집 통지를 해야 합니다. 그 통지서에는 ’회의의 목적사항’을 구체적으로 기재해야 합니다. 따라서 집회에서 관리인을 선임하는 결의를 하기 위해서는 ’모월 모일 모처에서 열리는 집회에서 관리인을 선임하고자 한다’는 등의 내용이 기재된 통지서를 보내야 합니다. 통지서에 기재되지 않은 내용을 집회에서 결의할 수 없습니다. 그리고 구분소유자 모두에게 보내야 합니다.

통지를 보내는 장소에도 주의를 요합니다. 구분소유자가 따로 통지 장소를 제출한 적이 있다면, 그곳으로 발송할 수도 있습니다. 그러한 사례는 드물기 때문에 보통 구분소유자 소유의 ‘전유부분’이 있는 장소로 보냅니다. 그런데 향후 이에 대하여 다툼이 발생하는 일이 많으므로, 증거자료를 미리 남겨두는 것이 좋습니다.

가끔 건물 내 게시판이나 엘리베이터 등에 통지서를 게시하여 두기만 해도 될 때가 있습니다. 규약을 통해 ‘건물 내 적당한 장소에 게시함으로써 소집 통지에 갈음할 수 있다’고 규정했다면 그렇습니다. 이처럼 규약에서 정해두었다면 이러한 방법도 적법할 여지가 있습니다. 그러나 적법한 줄 알았던 규약이 무효로 판명나는 사례가 더러 있고, 규약의 적법성을 둘러싸고 분쟁이 발생하는 일도 잦습니다. 따라서 건물 내 적당한 장소에 게시하는 방법은 향후 다툼에서 안전하다고 보기 어렵습니다.

이렇게 하여 집회가 열린 다음, 규약에서 달리 정한 바가 없으면, 구분소유자의 과반수와 의결권의 과반수가 동의하면 관리인으로 선임됩니다. 이때 의결권은 대리인을 통하여 행사할 수도 있습니다. 다만 소집 통지서에 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 있다는 내용과 더불어 구체적인 행사 방법을 밝혀야 합니다.

이처럼 관리인 선임의 절차와 방법은 생각보다 까다롭습니다. 따라서 현재 관리인이 적법한지에 대하여 의문이 들 때는 물론이고, 새롭게 관리인을 선임하거나 관리인을 교체하려고 한다면 전문가의 조언을 받아 불필요한 분쟁을 사전 예방하는 것이 안전합니다. 

여지윤 법무법인 바른 변호사 [e-mail]