알기 어려운 부동산법… 경매와 공매 차이는?

최근 ‘내 집 마련’과 ‘건물주’의 꿈을 이루기 위해 경매와 공매를 찾는 이들이 늘어나고 있다. 경매와 공매는 얼핏 비슷해보이지만 과정과 법적 범위에서 차이를 보이고 있다.

경매는 대부분 사적인 채무관계에 따라 법원이 개입해 부동산을 매각하는 절차다. 공매는 국가·지방자치단체·금융회사 등이 일정한 절차에 따라 공개적으로 부동산을 매각하는 것을 말한다.

경매와 공매의 가장 큰 차이점은 입찰과정이다. 경매의 경우 아직 ‘아날로그’로 진행된다. 예비입찰자가 법원을 찾아 입찰서를 제출하는 형태다. 

반면에 공매는 ‘온비드’를 통해 온라인에서 입찰이 이뤄진다. 이렇다보니 쉽게 시간을 낼 수 없는 직장인이나 자영업자가 쉽게 참여할 수 있는 장점이 있다. 집행기관도 법원이 아닌 한국자산관리공사에서 담당한다.

입찰 보증금에서도 차이가 있다. 경매의 경우 입찰보증금은 최저가의 10%지만 공매는 응찰가의 10%다. 경매는 유찰 시 통상 전회의 가격에서 20∼30% 차감되지만, 공매는 1차 입찰 가격을 기준으로 10%씩 떨어진다.

낙찰을 받은 뒤 대금 납부 기간도 공매와 경매는 차이가 있다. 경매의 경우 매각 허가 결정 확정일로부터 1개월 이내다. 공매는 낙찰가격에 따라 다르다. 1000만원 미만일 때는 매각 결정일로부터 일주일 이내, 1000만원 이상일 때는 60일 이내에 납부해야한다.

또한 선행적으로 임대차 현황을 조사해 반영한 경매와 달리 공매는 그렇지 않다. 예비 입찰자가 직접 주민센터를 방문해 반드시 전입 가구를 열람해야한다.

이를 확인하지 않고 갑작스럽게 낙찰 받다았다가 ‘전세권’ 등 법적으로 복잡하게 얽혀있는 상태라면 자칫 자신의 추가적인 돈으로 임차인의 보증금을 물어주는 상황도 올 수 있다.

무엇보다 공매와 경매의 가장 중요한 차이는 명도 부분이다. 경매는 법적 권한이 없는 모든 점유자에 대해 인도 명령이 가능하다. 즉 낙찰자에게 명령권이 주어진 셈이다.

반면에 공매의 경우 명도 소송을 통해야만 강제집행을 할 수 있다. 이 점이 경매보다 공매의 낙찰가가 떨어지는 요인이다.

명도가 되지 않는다면 낙찰받은 부동산을 담보로 대출을 받기 어려워지며, 명도 소송비용도 발생하기 때문이다. 또한 명도 소송에 이겨도 상대가 순순히 협조해줄 거라는 보장도 없다.

하지만 명도를 빠른 시일내에 확실히 처리 할 수 있다면 경매보다 높은 수익률을 높일 수 있는 ‘독 뭍은 사탕’이다. 독을 어떻게 걷어내느냐가 공매의 핵심인 셈이다.

김범수 기자 [e-mail]