[월세받는 직장인] "신규입주 아파트 전세계약 이렇게 하면 안된다고?"

올해부터 오는 2020년까지 서울, 수도권의 본격적인 입주가 시작된다. 신규 아파트 입주가 시작되면서 전세로 이사를 하는 사람들이 많이 있을 것이다. 기존 아파트가 아닌 신규 아파트 계약을 할 때, 반드시 주의해야 하는 사항들이 있다.

입주 예정인 새 아파트의 경우 등기는 사용검사(임시사용승인) 후 시행사 명의로 일괄 소유권 보존 등기가 되었다가 수분양자(집주인)에게 소유권이전등기가 된다. 아파트에 특별한 문제가 없는 한 사용검사 후 소유권이전등기까지는 2~3개월 걸리기 때문에 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 상태에서 입주가 시작되므로 세입자의 경우는 집주인 명의의 등기부등본을 열람하지 못하고 전세권을 설정할 수도 없는 상황이 되어 버린다. 따라서 전세 임차인은 혹여나 보증금을 떼일 수 있어 불안할 수밖에 없다.

실제로 분양계약서를 위조해 집 주인인 것처럼 속여 중개업소에 매물을 내 놓고, 계약금을 받고 잠적하는 사례로 있다. 임대인(수분양자) 명의로 소유권 이전등기가 되기 이전의 신규 아파트는 임대인 등 실소유자 확인이 불분명하기 때문에 중개 업소의 말만 믿기 보다는 본인이 반드시 한 번쯤 꼼꼼히 확인해 봐야 한다.

먼저 분양 계약자와 임대인이 동일인물인지 확인해야 한다. 통상적으로는 등기부등본을 통해 집주인을 확인하지만, 미등기 상태라면 현실적으로는 집주인을 확인하기가 어렵기 때문에 분양 계약서 사본을 집주인에게 요구하고 건설사(시행사)에 아파트의 실제 소유주의 전화번호 등의 인적 사항을 반드시 확인해야 한다.

두번째, 문제없는 분양권인지 확인해야 한다. 건설사를 통해서 중도금이나 대출금이 얼마인지, 분양대금 미납은 없는지, 분양계약해지 가능성은 없는지, 다른 권리관계가 없는지 확인해야 한다. 만약 권리상의 문제나 분양대금 미납시 소유권 이전 등기가 정상적으로 되지 못하므로 꼭 건설사나 조합 등으로 이상이 없는지 확인한 이후 계약하도록 한다.

세번째, 이렇게 집주인을 확인한 경우 반드시 송금은 집주인 명의 계좌로 한다. 집주인 본인이 아닌 대리인과 계약을 해야 하는 상황이라면 위임장과 인감증명서를 받아두고 계약금은 반드시 집주인 명의의 계좌로 입금을 해야 한다.

네번째, 집주인이 분양대금 잔금납부를 직접 확인해야 한다. 집주인이 분양대금의 잔금을 세입자의 전세금으로 치른다고 할 경우, 집주인한테 바로 입금하지 말고 전세보증금을 잔금으로 납부하는지 은행에 같이 가서 곧바로 등기를 마쳐야 한다.

다섯번째, 요구사항은 반드시 특약으로 명시하도록 한다. 특약에 전세계약에 약속 불이행시 무효라는 특약사항을 작성해서 위험을 피해야 한다.

여섯번째, 대출 여부도 반드시 확인한다. 신규입주 아파트의 경우는 대출을 안고 있는 경우가 대다수이므로 대출금과 전세 보증금의 합이 매매가의 70%가 넘지 않도록 대출금액을 꼼꼼하게 확인해야 한다.

일곱번째, 계약 후 즉시 입주하고 전입신고 및 확정일자를 꼭 받아야 한다. 미등기 건물도 주택 임대차보호법의 적용대상이다. 비록 전세권 설정은 안되지만, 전입신고와 확정일자로 우선 변제권을 얻을 수 있기 때문에 추후 경매로 집이 넘어가게 되어도 보증금을 보호받을 수 있다.

입주가 조금 늦어지더라도 계약을 하면 바로 주소 전입을 하고 확정일자를 받아 두면 좋다. 하지만 신규 미등기 아파트라고 해서 무조건 위험하기만 한 것은 아니다.

조금만 더 주의를 기울이고 혹시나 발생할 수 있는 위험을 줄인다면 입주시점은 물량이 많아서 좀 더 저렴한 전세를 구할 수 있고 새아파트의 편리함과 커뮤니티의 훌륭한 시설의 주거 환경을 누릴 수 있는 좋은 기회가 될 수 있다.

박미옥(프리걸)