[기고] 소형 아파트 투자, 장·단점은?

권강수 한국창업부동산정보원 이사

중대형 아파트는 한때 경제적 여유의 상징으로, 베이비 부머들에게 삶의 목표이자 재테크 수단이었던 적이 있었다. 하지만 최근 중대형 아파트에 대한 관심은 줄어들었고 대신 작은 면적의 소형 아파트가 그 자리를 메우고 있다.

최근 3~4년 전부터는 전용면적 60㎡ 이하의 소형 아파트가 인기를 얻고 있다. 소형 아파트는 공동주택이지만 비교적 적은 금액으로 투자할 수 있기에 소액 투자형 부동산으로 분류되기도 한다. 투자 부담이 낮은 오피스텔과 도시형 생활주택도 소액 투자형 부동산으로 꼽을 수 있다.

소형 아파트의 선호도가 높아지고 있는 이유는 수요는 늘었는데 반해 공급은 아직 부족해 품귀 현상이 나타나고 있기 때문이다. 그 핵심에는 급격한 1~2인 가구 증가가 자리하고 있다.

통계청이 발표한 ‘2016 인구주택총조사’에 따르면 지난해 11월 기준 국내 1인 가구수는 전체 1936만가구 중 539만가구를 기록하며 27.9%의 비율을 차지했다. 이는 전체 가구수 유형 중 가장 많은 수치다. 뒤를 이어 △2인 가구 26.2% △3인 가구 21.4% △4인 가구 18.3% △5인 이상 가구 6.2% 등으로 나타나 인구구조가 1~2인 가구 위주로 치우친 경향을 엿볼 수 있다.

또한 지난 9월 한국건설산업연구원이 통계청의 '2015~2045년 장래가구추계‘ 자료를 분석한 결과 오는 2045년에 1~2인 가구수의 비율은 71.3%(1589만8000명)에 달할 것으로 발표했다. 그 중 1인 가구 36.3%(809만8000명), 2인 가구는 35.0%(780만명)가 전망된다.

실제 주변에는 혼자 사는 싱글 남녀 뿐 만 아니라 육아와 경제적 부담으로 인해 딩크족(결혼 후 맞벌이를 하면서 자녀계획이 없는 부부)을 선언하는 이들도 심심치 않게 찾아볼 수 있다. 이들을 포함해 1~2인 소형가구가 증가하는 현상에서 미래의 유망 부동산 투자 상품에 소형 아파트가 한 자리 할 것을 유추할 수 있다.

소형 아파트는 아파트와 오피스텔의 장점만을 모아놨다고 볼 수 있다. 다른 소액 투자형 부동산과 비교해 세입자를 구하기 더욱 용이하고 활발한 거래로 인해 환금성도 높다. 또 아파트지만 월세 거래가 많다는 것도 투자 관점으로 보면 큰 메리트다.

동시에 아파트의 장점도 그대로 가지고 있다. 간단한 수리는 아파트 관리사무소에 맡길 수 있어 관리 측면에서 유리하다. 시간이 지남에 따라 가치가 올라가고 물가 상승에 맞춰 가격도 오르기 때문에 자산가치 상승 여력도 높은 편이다. 입지 선정만 잘 한다면 비교적 적은 금액으로 큰 투자 효율도 볼 수 있다.

모든 부동산이 그러하듯 소형 아파트도 가장 중요한 것이 ‘입지’다. 교통호재가 예정돼 있거나 역세권에 위치한 지역의 단지들이 시세 경쟁력이 높고 시세를 주도하는 힘을 가질 수 있다. 같은 아파트 내에서도 소형의 가격 상승폭이 가장 크고 빠르게 나타나기 때문에 중대형 면적과 비교하면 투자성이 더욱 유리하다.

또한 대단지로 구성된 아파트를 노려야 하는데 대단지는 관리비 부담이 적고 다양한 생활 인프라가 갖춰져 있어 호황기에 가격 오름폭이 크고 침체기에도 하락폭이 작아 리스크를 줄일 수 있다.

가성비가 좋은 중저층을 공략하는 것도 방법이다. 소형 아파트의 경우 거주 수요자가 직장인, 신혼부부 등 오피스텔과 같다. 굳이 높은 층의 해가 잘 들어오고 조망이 뛰어난 세대만을 고집할 필요성이 적다는 뜻이다.

3~4층은 1~2층과 가격 차이가 크지 않지만 중층이나 고층과는 가격차가 클 수 있다. 부담스럽지 않은 가격으로 매입할 수 있고 최저층이 아니기 때문에 세입자를 유치하기도 어렵지 않다. 세입자 또한 비슷한 전세가라면 1~2층 보다는 3~4층을 선호하는 편이다.

저렴한 3~4층 물건을 매입하고 도배나 싱크대, 신발장 등을 깔끔하게 해서 상한가격에 세입자를 들이는 것도 좋은 방법이다. 소형 아파트의 경우 면적과 비례해서 수리에 큰 돈이 들지 않는다. 도배는 50만원 내외, 신발장도 30만원대, 싱크대는 100만원대면 새 것으로 들여놓을 수 있다. 일부 수리를 통해 임대가를 올린다면 그만큼 수익률 높이는 데 더 효과적이다.

장점이 많은 소형 아파트지만 분명 주의해야 할 점도 있다. 소형 아파트의 경우 주거용 부동산으로 분류되기 때문에 정부 규제의 타깃이 될 수 있다는 것을 주의해야 한다.

기존 소유 주택이 있다면 소형 아파트 구매 시 다주택자가 되는데, 지난 8.2 부동산 대책으로 인해 다주택자는 아파트 투자 여건이 좋지 않아졌다. 특히 현 정부는 아파트 투기수요를 억제하기 위해 시장 상황에 따라 부동산 조치를 즉각적으로 내놓고 있다. 정부의 부동산 정책에 항상 귀를 기울이고 발 빠르게 인지하고 있어야 한다.

다주택자가 된다면 우선 주택담보대출이 제한된다. 8.2 부동산 대책 이후로 투기지역 내에서는 1세대 당 1채만이 담보대출이 가능해졌다. 여기에 내년부터 신DTI 적용 예정으로 기존 주택에 대출이 있다면 대출 한도가 축소돼 사실상 대출에 기댄 투자는 쉽지 않아 보인다. 또한 신규 아파트 청약 시에도 순위가 낮아질 수 있으며 매도 시에도 세제혜택을 받기 어려울 수 있다.

양도세의 경우 2017년 8월 2일 이전에 구입한 주택(1세대 1주택자에 한해 적용)은 2년 보유하면 양도세 비과세혜택을 받지만 2017년 8월 2일 이후 구입한 주택은 2년 이상 거주해야 양도세 비과세혜택(양도가액 9억원 이하)을 받을 수 있도록 변경됐다. 물론 양도차익이 없다면 2년을 거주하지 않아도 양도세를 지불하지 않아도 된다.

양도세 비과세 혜택을 받기 위해 2년 거주 요건이 추가된 것은 소형 아파트 투자에 큰 걸림돌이다. 면적이 작은 아파트에 실제 2년을 거주하기는 어렵기 때문에 매도한다면 양도세를 납부하는 쪽을 택하는 투자자들이 많을 것으로 보인다. 반면 오피스텔과 비교해서 소형 아파트가 좋은 점은 부가세가 없고 총 가격이 6억원 이하일 경우 취득세가 1%에 불과하다는 점이다.

장기적으로 봤을 때에 가구당 구성원수가 계속 줄어들고 있기 때문에 소형 아파트 선호 현상은 꾸준할 것으로 예측된다. 더욱이 신축되고 있는 소형 아파트들은 발코니 확장, 안목치수 등을 도입해 작은 집으로 '큰 집 효과'를 내고 있다. 공간 활용도가 더욱 개선되면서 소형 아파트는 투자자는 물론 실거주자들의 사랑을 더욱 받을 것으로 보인다.

<세계파이낸스>