"오피스텔 투자 시 체크 1순위는 수익률보다 공실률"

임대수익률 계속 하락해도 은행 금리보다 높아 '인기'

지역따라 공실률 큰 차이…임대수요 꾸준한 곳 찾아야

은행의 저금리 기조가 이어지고 있는 가운데 부동산 시장은 일부 과열현상까지 포착될 정도로 활기를 띄고 있다. 통상 부동산 투자는 목돈이 들어가는 투자로 생각하기 쉽지만 일부 부동산은 상대적으로 적은 금액으로도 투자가 가능해 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

◇ 적은 금액으로 투자 가능…입지 좋은 매물 찾는 게 중요

부동산114의 자료에 따르면 올해 3분기 전국 임대수익률은 5.57%로 집계됐다. 2분기 5.62%에 비하면 감소했지만 여전히 은행금리보다 높은 연 임대수익을 거둘 수 있다는 매력이 있다.

대표적인 수익형 부동산은 오피스텔이다. 오피스텔은 직장인 및 대학생 등의 임차수요만 있으면 적은 평형으로도 임대수익을 올릴 수 있다는 것이 장점이다.

하지만 부동산의 위치에 따라 공실률의 차이가 심하기 때문에 단순히 임대수익률만 가지고 투자를 생각한다면 실패를 볼 수 있다고 전문가들은 조언한다.

한국감정원 부동산통계에 따르면 올해 2분기 서울 오피스텔 평균 공실률은 10.2%로 집계됐다.

부동산 업계의 한 관계자는 "안정적인 오피스텔 임대수익을 거두기 위해서는 수익률보다 공실률을 따지는 것이 훨씬 중요하다"며 "수익률만 보고 섣불리 투자했다가 임차수요를 확보하지 못해 원금도 회수하지 못하고 매물을 되파는 경우도 있다"고 말했다.

실제로 서울의 경우 광화문 일대 오피스텔 공실률은 꾸준히 증가하고 있다. 지난해 1분기 4.8%에 그쳤던 오피스텔 공실률은 올해 2분기 기준 12.1%까지 늘어났다.

가장 높은 공실률을 보이는 강남대로 일대의 오피스텔은 지난해 1분기 14.3%의 공실률로 당시 서울 평균 공실률이었던 12%와 비슷한 수준이었으나 올해 2분기에는 22.4%까지 늘어났다. 오피스텔 4~5곳 중 한 곳은 빈 곳이라는 뜻이다.

반면 공실률이 점점 줄어드는 지역도 있다.

신사동 일대의 오피스텔은 꾸준히 강세를 보이는 지역이다. 지난해 1분기 6.8%였던 공실률은 꾸준히 줄어 올해 2분기에는 4.7%까지 내려갔다.

테헤란로 일대의 오피스텔 역시 지난해 1분기 10.4%의 공실률을 보였지만 올해 2분기에는 7.7%까지 내려갔다.

전용면적이 좁은 평형의 경우 1억대로 신규 매물을 분양받을 수 있어 투자자들의 관심도 높다.

GS건설이 이 달 안산에서 분양한 '그랑시티자이' 오피스텔은 555실 모집에 5926건이 접수돼 평균 경쟁률 10.68대 1을 기록했다. 그랑시티자이 오피스텔 전용 27㎡의 경우 1억 1000만~1억 2000만원대에 분양가가 책정됐다.

대림산업이 지난 달 서울 금천구에서 분양한 'e편한세상 독산 더타워'도 총 427실 모집에 2138명이 몰리며 평균 5대 1의 청약경쟁률을 기록했다. e편한세상 독산 더타워 오피스텔 전용면적 26㎡의 분양가는 1억 6000만~1억 9720만원이다.

◇ 임대수익률 꾸준히 하락…공급·입주 물량은 많아

투자금액이 상대적으로 적은 게 장점이 있지만 임대수익률은 최근 몇 년 간 계속 내려가고 있다.

부동산114의 자료에 따르면 전국 오피스텔 임대수익률은 2011년 6.04%였지만 올해 5.57%까지 떨어졌다.

서울은 전국 평균치보다 더 낮다. 2011년 5.56%였던 임대수익률이 올해는 5.22%까지 떨어졌다.

업계에서는 지속적인 공급물량을 수익률 하락 원인의 하나로 지적했다.

지난해 1분기 9200실이 공급됐던 오피스텔은 2분기 1만 7469실을 시작으로 매분기 1만실 이상 꾸준히 공급됐다. 지난해 4분기에는 2만 3477실이 공급되기도 했다. 올해 4분기에도 1만 1466실이 분양을 앞두고 있다.

공급이 꾸준하다보니 입주도 늘고있다.

올해 전국 오피스텔 입주물량은 △1분기 5843실 △2분기 9772실 △3분기 1만 2175실 △4분기 1만 4055실로 꾸준히 증가하고 있다.

전문가들은 1억~2억 정도의 금액으로 투자를 생각하는 수요자는 시세 차익보다는 당장의 임대수익이 꾸준히 나올 수 있는 매물을 구입하는 것이 좋다고 조언했다.

선주희 부동산114 리서치센터 연구원은 "시세차익을 노리는 투자자가 아니라면 꾸준한 임대수익을 거둘 수 있는 업무지역이나 역세권 등 임차인 수요가 많은 곳을 살펴봐야 한다"고 조언했다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "오피스텔 투자 시 분양받는 지역에 오피스텔 공급이 많아지는지, 공실률이 늘어나는 추세인지 줄어드는 추세인지를 가장 먼저 고려해야 한다"며 "또 오피스텔 투자자는 2~3실을 한 번에 매입하는 경우도 많은데 이 경우 무리하게 대출을 받는 것은 지양해야 한다"며 "하반기나 내년 초 금리가 인상될 수 있기 때문"이라고 말했다.

정부의 추가 부동산대책으로 부동산 시장 전반의 분위기가 침체되면 오피스텔 시장도 일부 영향을 받을 수 있다는 분석도 제기됐다.

선 연구원은 "오피스텔의 시장의 경우 주택분양 보증을 받는 주거용 오피스텔 같은 경우를 제외하면 정부의 추가 부동산 대책에 대한 영향은 크지 않을 것"이라고 말했다.

권 이사는 "부동산은 분위기에 좌유되는 경향이 크기 때문에 추후에 강남 재건축 및 아파트 과열시장을 잡기 위한 추가 대책이 나온다면 직접적이진 않겠지만 (부동산 분위기가 침체돼)오피스텔 시장도 영향을 받을 수 있다"며 고 말했다.

이상현 기자 [e-mail]

<세계파이낸스>