[김규정의 부동산특강] 다세대·빌라 전세계약 주의점

준공 여부·근저당설정 등 꼼꼼히 살펴야

아파트 전셋값이 급등하면서 다세대주택이나 연립, 빌라 전세를 찾는 임차인이 늘고 있다. 상대적으로 저렴하면서 신축 건물이 많아 신혼부부 등의 전셋집으로 사용하기 좋기 때문이다. 하지만 신축 주택인 경우 간혹 미등기 사고나 계약 사고가 발생하고 있어 주의해야 한다.

신축 빌라나 연립, 다세대주택은 준공이 끝나기 전에 미리 전월세 임대계약을 하는 경우가 많다. 그러나 이 경우 건물 등기부등본의 확인이 불가능하고, 최종 사용승인이 나지 않거나 미등기 건물로 남게 되는 위험이 있다. 또 사업 말미에 부도가 나면 계약금을 떼이게 되는 사례도 발생해 기존 주택이나 아파트에 비해 임대계약의 안정장치가 미흡하다고 볼 수 있다.

따라서 신축 연립, 다세대주택인 경우 가능하면 준공검사가 끝난 후 계약하고 이사하는 것이 안전하다. 그럴 수 없다면 기존 시공이나 시행 등이 안전한지, 사업자를 믿을 만한지 확인하는 절차가 필요하다.

기존 주택은 계약 전에 근저당권 설정 등 권리관계를 정확하게 확인해야 한다. 상대적으로 매매가격 총액이 작기 때문에 대출 등이 있을 경우 임차인의 계약금 확보에 문제가 생길 수 있다. 가급적이면 대출이 없는 건물을 구하는 것이 좋겠지만 대부분은 조금이라도 대출, 근저당을 포함하고 있기 때문에 등기부등본에 기재된 채권 최고액과 전세금을 합한 금액이 실제 매매가격의 60%를 넘지 않는 선에서 기준을 마련하는 것이 현실적이다.

준공, 등기, 근저당 여부 등 거래 안전 여부의 확인 외에도 다세대주택, 연립 등은 아파트보다 현장 확인이 더 중요하다. 주택 밀집 지역에 지어진 건물이 많아 대개 주차공간이 협소하기 때문에 자가용이 있는 경우 주차공간이 넉넉한지 반드시 확인해야 한다. 아파트에 비해 보안도 취약할 수 있기 때문에 각 동별 입구의 보안키 등 안전시설이 충분히 설치됐는지 살펴야 한다. 세대별로는 이중 방범창 등 각각의 안전장치를 꼼꼼히 체크해야 한다.

아파트에 비해 내부시설도 취약한 경우가 있으므로 주택 내부도 하나하나 점검해야 추후 피해를 예방할 수 있다. 싱크대, 보일러는 물론이고 방충망이나 새시 같은 기본적인 시설까지 잘 설치됐는지 파손된 것은 없는지 확인하는 것이 좋다. 장판 밑이나 마루, 베란다 등도 구석구석 살펴봐야 결로나 곰팡이 등 거주 불편을 피할 수 있다. 불안한 부분은 차후 문제 발생 시의 책임 소재를 계약서상의 특약사항으로 명시해 두면 유리하다.

부동산114 리서치센터장