[재테크레슨]양도소득세 계산법

1세대 2주택은 기준시가로
3주택 보유땐 실거래가 적용

집을 최고의 재테크 수단으로 여긴다면 양도소득세 계산법에 익숙해져야 한다. 그러려면 주택수 계산법부터 알아야 하는데, 다가구주택은 주택 한 채로 보지만 등기가 구분된 경우라면 각각을 주택 한 채로 계산한다. 공동소유 주택이라면 개개인이 1주택을 가진 것으로 보고, 본인과 배우자가 각각 주택을 가진 경우 이를 더하게 된다.
양도세에서 1가구1주택은 비과세, 2주택은 기준시가(투기지역은 실거래가), 3주택 이상은 실거래가로 계산된다. 주택 수가 많을수록 중과에 따른 세 부담이 커지는 셈이다. 1주택 비과세 혜택을 받으려면 해당 주택을 3년 이상 보유(서울과 5대 신도시 지역은 2년 이상 거주)해야 한다. 만약 일시적으로 2주택이 됐다면 새 주택 취득일로부터 1년 이내 3년 이상(서울 및 5대 신도시 지역은 2년 이상 거주) 보유한 종전 주택을 팔아 1가구2주택 비과세 특례 요건에 해당되는지 살펴봐야 한다.
특히 올해부터 1가구3주택 양도세 중과가 본격 시행됐기 때문에 3주택 이상의 계산법이 더욱 중요하다. 실거래가로 계산할 뿐만 아니라 60%의 세율과 장기보유 특별공제가 배제되므로 1∼2주택 소유자보다 세금을 훨씬 많이 내야 한다.
원칙적으로 수도권, 광역시에 있는 주택은 집값에 상관없이 모두 주택 수에 포함된다. 수도권, 광역시 중 군이나 읍·면 지역은 주택수에서 빠지지만 국세청 기준시가로 3억원 이상이면 주택 수에 포함된다. 가령 서울시에 18평짜리 아파트와 안양에 32평짜리 실제 거주 아파트를 가진 사람이 읍 단위에 부모로부터 50평짜리 아파트(국세청 기준시가 2억원)을 물려받았다면 3주택자가 아니다. 반면 수도권, 광역시에 있는 주택을 상속받았다면 18평짜리라 하더라도 3주택에 해당된다.
보통 상속 취득의 경우 단기 매매차익 목적이 아니라면 1년 내 양도는 기준시가를 적용해 양도세를 부과하지만 3주택이나 고가주택, 미등기양도 등 실거래가 대상에 중복되면 실거래가를 적용해야 한다는 유권해석이 최근 나왔다. 따라서 양도세를 줄이려면 팔기를 결정하기 전에 세제 감면대상 주택을 보유하게 되는지부터 확인해야 하고, 양도 차익이 가장 큰 주택의 매도를 뒤를 미루는 게 좋다.