[김현주의 일상 톡톡] 한전부지 인근 상가, 권리금 보장될까?

#1. 유명 상권인 서울 삼성동 코엑스 인근에 상가를 가지고 있는 A씨는 최근 리모델링 공사를 통해 건물을 새 단장했다. 내달 준공 승인이 날 예정이지만 워낙 인기가 좋은 상권이라 계약이 금방 될 것이라는 중개업소의 말에 보증금 2000만원, 월세 200만원으로 책정된 빈 점포에 바닥권리금 1000만원까지 붙여 내놓기로 했다.

#2. 서울 동대문 인근에 신규 개장한 대형쇼핑몰 3층 점포에 입점한 B씨. 워낙 몫이 좋은데다가 역세권도 끼고 있어 보증금과 임대료에 바닥권리금까지 얹어주고 들어갔다. 그러나 장사는 신통치 않았다. 계약기간이 끝나면서 보증금과 함께 바닥권리금을 되돌려 받을 수 있겠다고 생각했지만 받지 못했다. 건물주는 바닥권리금을 되돌려줄 의무가 없다고 했기 때문이다.

세입자들이 상가 권리금을 돌려 받지 못하는 경우가 늘어나 사회적으로 문제가 되자, 정부가 권리금을 법적으로 보장해 주는 방안을 강구하고 있다.

18일 관련업계에 따르면 상가권리금이란 일반적으로 상가를 계약할 때 건물주인과 맺는 보증금이나 월세와는 별도로, 전 임차인이 다음 임차인으로부터 받는 돈이다. 흔히 권리금이라고 얘기하지만 크게 3가지로 세분화 할 수 있다.

◆ 권리금, “그때 그때 달라요”

우선 바닥권리금은 상가의 입지와 관련된 권리금인데, 예를 들어 서울 공덕역 부근의 권리금이 평당 얼마라고 할 때 바로 이게 바닥권리금이다. 바닥권리금은 상권의 입지에 대한 프리미엄으로 역세권이나 대로변, 교차로 코너, 유동인구가 많아 독점적으로 영업을 할 수 있는 곳인 경우 바닥권리금이 더 높다.

아울러 영업권리금도 있다. 영업권리금이란 기존 임차인이 확보한 고객을 이어받는 금액인데, 통상 사업장을 그대로 인수받을 경우 6~12개월 순수입에 해당하는 금액을 영업권리금으로 산정한다.

그리고 시설권리금이라는 게 있다. 시설권리금은 시설을 투자한 후 감가상각을 거쳐 남은 시설의 가치를 말한다. 다른 업종의 영업을 한다면 시설권리금을 줄 필요는 없다.

이 같은 권리금이 기존에 장사를 하고 있는 점포를 권리금을 주고 인수해서 장사를 하다가 다른 임차인에게 순조롭게 승계될 때는 문제가 없다.

자기가 장사를 잘 했다면 자신이 줬던 권리금보다 많이 받을 수 있을 것이고, 반대로 장사를 잘 못했다면 덜 받거나 권리금 자체를 날릴 수도 있다.

즉, 자기 책임인데 문제는 장사를 하고 있는 도중에 건물주인이 상가를 비워달라고 요구하는 경우다. 이 경우에는 권리금을 한 푼도 못 받고 빈손으로 쫓겨날 수도 있다.

일부 악덕 건물주는 이렇게 임차인을 쫓아내고 또 다른 임차인을 들이면서 권리금을 자신이 차지하는 경우도 있다. 이를 ‘권리금 약탈’이라고 하는데, 이게 사회적인 문제로 불거졌고 정부가 고치고자 하는 것도 바로 이 부분이다.

◆ 기존 세입자 내쫓고 새로운 임차인 들이며 권리금 ‘꿀꺽’

이에 최근 법무부는 ‘상가 건물 임대차 보호법’을 개정해 권리금의 정의와 보호 범위를 규정하기로 했다. 또 상가 주인이 부당하게 세입자의 권리금 회수를 방해해 손해를 입힌 경우 주인에게 손해배상을 청구할 수 있는 권리를 보장할 방침이다.

그렇다면 건물주인이 가게를 비워달라고 해 권리금을 못 받게 되는 경우 법적으로 보상이 가능할까. 전문가들은 권리금을 영업이익으로 보고 집주인이 부당하게 계약을 종료할 경우 이에 대한 보상을 하게 할 수 있을 것이라고 입을 모은다.

업계 관계자는 “권리금을 법적으로 보장해 주기 위해서는 우선 음지에서 양지로 양성화해야 한다”며 “또 임대차 계약서에 권리금을 명시해야 하고, 과다한 권리금에 대해서는 세금을 물려야 한다”고 강조했다.

◆ 건물주에게 권리금 돌려받을 수 있나

한편, 새로운 임차인에게 권리금을 받지 못한다면 임대인에게 받을 방법은 없을까. 예외적으로 임대인에게 권리금을 돌려받을 수 있는 경우가 있다. 최초 계약 당시 임대인에게 권리금을 지급했고 계약이 끝난 뒤 임대인에게 시설물을 그대로 반환해줄 때다.

임대인의 사정으로 임대차 계약기간인 보장기간을 채우지 못하고 중도해지된 경우에도 임대인에게 권리금을 요구할 수 있다. 이런 경우를 제외하고 임대인에게 권리금을 받을 수 없는 방법은 사실상 없다.

한 부동산 전문가는 “임대인에게 정확한 의사를 확인하고 시설비나 영업비, 주변 바닥권리금 시세를 확인한 뒤 구체적으로 계약하는 것이 좋다”고 조언했다.

김현주 기자 [e-mail]