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'다세대 주상복합·도시형 오피스텔'…너는 어느 별에서 왔니?

입력 : 2014-04-22 09:21:59 수정 : 2014-04-22 09:24:12

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엉터리 용어 사용하는 현장 늘어나

해당 사진은 기사 내용과 무관함

신혼집을 구하고 있는 A씨는 서울 관악구의 주택가를 돌아다니던 중 6층 규모의 신축 건물에 붙어 있는(근생·다세대주택)이라고 적힌 현수막을 보고 해당 전화번호로 연락했다.

전화를 받은 곳은 인근 B중개업소. A씨는 중개보조원으로부터 이 건물 2층의 투룸을 권유 받았다. 하지만 막상 계약을 하려고 하니 B중개업소에서는 그제서야 해당 주택이 ‘근생빌라’(근린생활시설을 주택으로 전용한 일종의 불법시설)라고 설명했다.

이어 주변 시세가 18㎡ 기준 1억3000만~1억5000만원 수준이지만 1억1000만원까지 할인해 주겠다고 계속해 권유했고 결국 A씨는 1억500만원에 2층 투룸 1채를 분양 받았다.

서울·수도권의 도심 주택가에 단독주택이나 연립·다세대주택 등과 함께 곳곳에 들어서고 있는 근린생활시설과 다세대주택으로 동시에 허가받은 건축물의 근린생활시설 부분에 투자할 때 각별한 주의가 필요한 것으로 나타났다.

이와 같은 형태로 들어서는 일부 공사 현장에는 ‘다세대 주상복합’과 같은 엉터리 내용의 광고 현수막이나 전단지가 붙어 있는 경우 도 있다.

기존의 다세대주택은 최대 4층까지 지을 수 있지만 근린생활시설과 겸용될 경우 1층은 주차시설과 필로티, 현관으로 쓰이고 2층은 주택으로 사용되는 근린생활시설이, 3~5층에 다세대주택이 자리 잡는 형태로 바뀔 수 있다. 이 중 주로 2층인 근린생활시설 부분을 매입할 경우 가장 흔하게 발생하는 문제점은 세금이나 주차·대출 등이다.

근린생활시설은 건축물 용도를 분류하는 건축법상의 용어로 주민 편의를 위한 슈퍼마켓이나 음식점 등의 상가를 말한다. 따라서 주거용이 아닌 근린생활시설을 매입하거나 분양받을 때는 상업시설을 취득할 때와 동일한 세금을 내야 한다.

이에 따라 취득세 감면 혜택을 받을 수 없고 건물 부분에 대한 부가세를 내게 되는데 이 부가세는 사업자 등록을 해야만 환급받을 수 있다. 이 때문에 세금 부담이 늘어나는 만큼 분양 가격을 깎아주는 경우가 많다. 또한 주택담보대출이나 전세금대출을 받지도 못한다.

아울러 주차 대수 기준에 미달되는 경우가 많아 불편을 겪을 수 있다. 근린생활시설과 다세대주택이 겸용된 건축물은 대개 충분한 주차 공간을 확보할 수 없는 좁은 부지에 들어선다.

반면 주택법상 준공 기준에 따르면 다세대주택은 1가구당 1대 이상의 주차가 가능하게 건축해야 한다. 이 때 주차를 위한 공간이나 시설을 갖추는데 비용이 많이 들어가기 때문에 건축주나 시행사는 완화된 주차 기준을 적용받기 위해 근린생활시설을 포함시켜 허가를 받게 된다. 예를 들어 건물 전체 가구수는 10~12세대인데 반해 주차는 7~8대만 가능해지는 것이다.

이와 함께 흔히 볼 수 있는 문구 중 ‘도시형 오피스텔’이라는 용어도 있다. 최근 도시형 생활주택(정부가 1~2인 가구의 주거안정을 위해 각종 규제를 완화해 도입한 전용면적 85㎡ 이하의 소형주택)의 분양률이 급감하면서 일부 현장에서는 도시형생활주택이라는 용어와 오피스텔(일부 숙식이 가능한 업무용 시설, 건축법상 일반업무시설)을 이처럼 혼용하고 있다.

실제로 도시형생활주택과 오피스텔이 일부씩 배치된 경우도 있지만 적용 법규와 세금이 달라진다는 사실을 정확히 알려주는 곳은 드물다.

오피스텔은 주택이 아니기 때문에 4.6%의 취득세(비주거용)와 부가세를 내야 한다. 법정 중개수수료도 주택에 비해 높으며 주거용의 경우 임차인이 소득 공제를 위한 전입신고를 요구한다면 2016년부터 임대소득세 부담도 생길 수 있다.

도시형생활주택은 오피스텔에 비해 발코니 등 서비스 면적을 갖춰 동 분양가라도 임대 수익 측면에서 유리할 수 있다. 하지만 상대적으로 입지 조건이 떨어지는 곳에 지난 1~2년간 많은 물량이 집중 공급되면서 오피스텔에 비해 평균 연 수익률이 큰 폭으로 떨어진 상황이다.

‘레지던스 호텔’도 불명확하게 남발되는 용어 중 하나다. 지난 2012년 공중위생관리법이 개정되면서 생활형 숙박업이 가능해져 이미 지어졌거나 공사중인 오피스텔 및 서비스드레지던스의 경우에도 일정한 요건을 충족시키면 숙박형 시설로 전환할 수 있게 됐다.

이로 인해 일부 미분양 오피스텔이 전략을 수정해 ‘서비스레지던스’ 등의 이름을 걸고 투자자를 모집했는데 위탁 운영업체가 선정되지 않았거나 분양주 동의 요건을 충족하지 못해 숙박시설로 사용할 수 없어 집단 소송에 들어간 사례가 있었다. 또한 개별 등기가 불가능해 대출이나 자유로운 매도가 이뤄질 수 없는 숙박시설들도 투자자를 유혹하고 있다.

안민석 FR인베스트먼트 연구원은 “복잡한 법 제도나 용어 체계를 역이용해 투자자의 시야를 흐리는 경우를 흔히 볼 수 있는데 이는 업계의 오랜 관행”이라며 “이를 예방하기 위해 관계 당국이 법의 사각지대를 손보는 것과 동시에 규제 완화 일변도의 부동산 정책이 불러올 수 있는 부작용에도 관심을 기울여야 한다”고 말했다.

김현주 기자 hjk@segye.com


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