[서울 부동산시장 大해부 ①] 두 차례 부동산 대책…침체된 시장에 '판정승'

2013년 서울 아파트 거래량 6만3000여건, 전년 보다 50% 이상 ↑
강남권 6억원 이하, 비강남권 3억~4억원 이하 아파트 혜택

새 정부 출범과 함께 발표된 두 차례(4.1·8.28대책)의 부동산 대책의 시장 파급 효과가 큰 것으로 나타났다. 전국 아파트 시장을 이끌고 있는 서울의 경우 2013년 거래량은 6만3843건으로 직전 해(4만725건)보다 56.8% 증가했다. 특히 저가 매물의 소진이 빠르게 이루어진 것으로 집계됐다.

◆ 거래량·총거래액 늘고, 평균거래가격 낮아져

2013년 서울 아파트 거래건수는 총 6만3843건으로, 총 거래액은 약 28조원으로 나타났다. 이는 2012년에 비교해보면 거래건수는 56.8%(2만3110건), 거래액은 55.1%(약 10조원) 증가한 수치다. 하지만 거래량과 총 거래액의 증가에도 불구하고, 평균거래가격은 4억4007만원으로 소폭(475만원) 하락했다.

자치구별로는 상계동과 중계동, 하계동 등 중소형 아파트가 밀집한 노원구가 6830건으로 가장 많은 거래가 발생했다. 잠실과 신천 등 대단위 아파트 단지가 밀집한데다, 수요자들의 선호도가 높은 송파구가 4699건으로 뒤를 이었다. 개포와 은마 등 재건축 아파트 단지가 많은 강남구(4391건)도 높은 거래량을 나타냈다.

반면 2012년까지 거래량 상위권을 유지하던 강동구와 양천구는 순위에서 성북구과 강서구에 다소 뒤쳐졌다. 강동구의 경우 고덕시영 한라와 고덕시영 현대의 철거가 진행된 영향이 작용한 것으로 보이며, 강서구와 도봉구 등의 중저가 아파트 거래가 집중되면서 상대적으로 가격수준이 높은 양천구는 순위가 떨어진 것으로 분석된다.

◆ 강남권 6억원 이하, 비강남권 3억원대 물량이 거래시장 이끌어

거래가격 구간별로는 2억~4억원 이하 구간에서 가장 많은 거래가 발생한 가운데 강남3구와 비강남권으로 구분시 확연한 차이를 보였다. 강남3구의 경우 6억원 초과 구간에서 거래량 비중이 가장 높게 나타났고, 6억원 이하, 5억원 이하 등 가격의 역순으로 다수의 거래가 이루어졌다. 반면 비강남권의 경우 서울 평균과 유사하게 2억~4억원 구간에서 가장 많은 거래가 발생했다.

2012년과 비교해 봤을 때는 강남3구의 5억~6억원 이하 구간과 비강남권의 3억~4억원 이하 구간에서 거래량이 증가한 것으로 나타났다. 이는 정부의 6억원 이하(또는 전용면적 85㎡이하) 양도세 한시감면 정책이 강남권에 주로 영향을 준 것으로 보인다. 또한 모기지론을 이용한 생애최초주택대출 정책이 이루어지면서 비강남권 3억~4억원 구간으로 실수요자들이 집중된 것도 하나의 원인이다.

◆ 잠실 일대 재건축 아파트 수요자 선호도 여전히 높아

개별 단지별로 거래량을 살펴봤을 때 잠실과 신천에 분포한 대단지 아파트에 대한 수요자들의 선호도는 여전히 높은 것으로 나타났다. 잠실 파크리오에서 총 341건의 거래가 진행되며 가장 높은 순위를 기록했고, 잠실엘스(284건), 리센츠(273건)가 그 뒤를 이었다.

재건축을 앞두고 있는 ▲가락시영 1차(272건) ▲대치 은마(226건) ▲개포 주공1(197건)도 순위권에 이름을 올리며, 투자자들의 높은 선호도를 그대로 보여줬다.

물론 대단지 규모라는 점에서 다수의 거래가 일어날 수는 있지만 거래회전율(재고량 대비 거래건수)로 살펴봐도 대부분의 단지가 서울 평균(4.3%)보다 높은 수치를 기록했다.

◆ 거래시장 회복 조짐…중소형·저가 매물 우선 소진

이와 관련, 장용훈 부동산114 리서치센터 선임연구원은 “지난 2013년 한 해 2개의 부동산 대책 발표로, 취득세 및 양도세 감면, 모기지 실행 등 다양한 방안이 마련돼 주택시장 회복을 위한 기틀이 형성됐다는 평가가 지배적”이라며 “실제 거래량을 통해서도 회복의 조짐을 추정해 볼 수는 있다”고 설명했다.

이어 “하지만 소형 및 저가 매물 위주로 거래가 진행되는 등 아직까지는 정책의 효과가 제한적”이라며 “결국 주택시장 전체로 확대되어야만 회복이라고 정의를 내릴 수 있을 것이다”라고 덧붙였다.

즉, 실제 거래량은 50%가까이 늘었지만 평균거래가격은 오히려 감소했으며, 상대적으로 주택가격이 낮은 지역 중심으로 거래량이 증가했다는 의미다.

장용훈 연구원은 “이는 시장침체로 처분하지 못한 아파트 중 급매물의 성격에 가까운 저가 물건만 소진되고 있는 것”이라며 “이처럼 제한적인 효과를 벗어나 부동산 대책의 본래 취지가 정상궤도에 오르기 위해서는 시간을 가지고 조금 더 지켜볼 필요가 있을 것”이라고 말했다.

김현주 기자 [e-mail]