[선종필의 상가 투자 전략] 불법전대 위험이 큰 지하상가

강남역 14㎡ 점포 월세만 1000만원
‘불법’ 적발 땐 막대한 금전손실 주의

지하상가는 다른 층에 비해 상대적으로 낮은 가격에도 불구하고 업종이 제한적이고 접근이 쉽지 않아 투자자들로부터 외면받기 일쑤다. 하지만 이런 지하상가들도 잘 살펴보면 지상층 못지않은 곳도 많다.

이런 지하상가들은 주로 대규모 유동인구나 상주인구가 발생하는 초대형 오피스타운의 아케이드나 지하철역사 내 매장, 시설관리공단이 관할하는 지하도 상가 같은 곳이다.

실례로 강남역 지하상가 14㎡(4평) A급 입지 점포는 권리금만 2억∼3억원, 월세는 최소 1000만원 이상 줘야 하고, 규모가 좀 더 큰 20㎡(6평)짜리 상가는 월세가 2000만원 이상 형성된다. 더욱이 작은 점포 3∼4칸을 합해 지상층 일반 규모 수준으로 만든 매장은 권리금이 10억원을 훌쩍 넘기도 한다. 지상 1층 20㎡(6평) 점포도 월세 2000만원이 나가는 곳이 거의 없는 상황에서는 지하상가의 놀라운 면이 숨겨져 있는 셈이다.

그러나 이런 지하상가에 ‘불법전대’라는 위험성이 도사리고 있어서 투자자들은 주의할 필요가 있다.

국정감사에서 강남역 한 지하상가는 200만원의 임대료를 납부하는 임차인이 2000만원에 불법 전대한 사례가 지적되면서 지방자치단체의 허술한 관리가 도마에 오르기도 했다. 서울시설관리공단 자체 조사에서도 강남터미널지하상가의 한 업자는 월 임대료 178만원으로 계약한 점포를 권리금 1억3000만원에 보증금 6000만원, 임대료 300만원을 받고 다른 업자에게 넘겼다 적발되기도 했다.

불법전대는 위험한 권리관계를 수반하고 있음에도 그동안 이처럼 거래가 일상화됐다. 이는 기존 임차인에게 임대차를 지속적으로 연장하면서 임대료를 시세에 반영하지 못하고 연장계약이 반복되다 보니 전대를 통한 권리금이나 전대임대료 차익이 발생할 여지를 만들어 줬기 때문이다.

하지만 지자체나 시설관리공단은 조례나 계약서 등에 불법전대 시 계약해지를 명시하고 있어 전대 사실이 드러날 경우 안전을 담보할 수 없다. 게다가 불법전대 사실이 적발되면 임차권매수인이나 전차인의 입장에서는 보증금과 권리금 등 막대한 금전 손실이나 소송에 휘말릴 수밖에 없다.

실제로 최근 9% 임대료인상 건으로 서울시와 마찰을 빚다 관리운영권이 시설관리공단 직영 체제로 전환된 강남터미널상가의 경우 점포 632개 가운데 597개는 임대차 계약을 했다. 하지만 35개 점포는 불법 전대자와 무단양도·양수자로 드러나거나 하나의 점포를 불법으로 나눠 사용하다 적발돼 임대차 계약이 이뤄지지 않았다.

그동안 불법전대는 큰 문제로 불거지지 않았지만 지자체별로 복지행정에 따른 세수확보에 비상이 걸리면서 수원역 지하상가나 제주시 지하상가 등지처럼 단속이 강화되고 있다.

또한 기존 계약기간이 끝나면 정례적 공개입찰을 통한 새로운 창업주들에게도 투명하고 공정한 기회를 제공해야 한다는 목소리도 커지고 있다.

공정한 사회적 인식 전환과 분위기가 형성되면서 지하상가의 불법전대가 사라지고 있는 만큼 투자자들의 입장에서는 각별한 주의가 필요하다.

선종필 상가뉴스레이다 대표