금리 상승·대출 조이기에도 ‘호가 유지’… 규제 역효과·공급 가뭄에 주거 불안 심화

10월 넷째주 부동산 시장은 ‘거래 절벽 속 호가 버티기’와 ‘전월세 대란’이라는 짙은 안갯속을 지나갔다. 한국은행의 기준금리 결정을 앞두고 주택담보대출 금리가 연 5%대 중반을 웃돌고 정부의 가계대출 옥죄기가 이어졌으나, 시장 가격은 쉽게 꺾이지 않았다. 이번 주 놓치지 말아야 할 부동산 핵심 이슈들을 짚어봤다.

22일 서울 동대문구의 한 공인중개사무소에 아파트 매물 정보가 게시돼 있다. 뉴시스

다주택자가 시장을 이끌던 과거와 달리, 현재 매도 희망자의 대다수는 1주택 ‘갈아타기’ 수요자이다. 내 집을 헐값에 넘기면 목표 지역으로 이동할 수 없기 때문에 “안 팔리면 그냥 거주하겠다”라며 매물을 거둬들이거나 호가를 유지했다. 이로 인해 거래량은 바닥을 기는데 가격 지표는 버티는 왜곡 현상이 이어졌다.

토지거래허가구역으로 묶인 경기도 12곳 중 11곳의 집값이 지정 1년 전보다 오히려 더 뛴 것으로 나타났다. 규제를 풀면 갭투자가 유입될까 우려되고, 유지하자니 시장 왜곡과 인근 비규제 지역(병점·군포 등)으로 수요가 튀는 풍선 효과만 커지는 등 정책 딜레마가 깊어졌다.

정부는 인허가·착공 기간 단축과 공급 대시보드 공개 카드를 꺼냈다. 하지만 원자재값·인건비 폭등, 재건축초과이익환수제, 강화된 안전 기준 등으로 사업성 자체가 나오지 않는 정비사업장이 수두룩하다. 단순 행정 절차 단축만으로는 2028년쯤 전후까지 이어질 도심 입주 가뭄을 해소하기 역부족이라는 지적이 나왔다.

매매 대기 수요와 신규 입주 부족이 맞물리며 전세 매물이 바닥을 드러냈다. 기존 보증금을 유지한 채 추가 월세를 요구하는 ‘반전세화’가 대세로 자리 잡았다. 치솟는 아파트 주거비를 감당하지 못한 세입자들이 직주근접 오피스텔로 밀려나면서 오피스텔 임대료마저 동반 급등해 서민층의 가처분 소득을 갉아먹었다.

세입자가 “만기에 나가겠다”라고 구두 합의한 뒤 계약갱신청구권을 행사하면서 매매 계약이나 실입주 계획이 어그러지는 분쟁이 여전히 빈발했다. 법적 공방으로 번질 경우 입증 책임이 따르는 만큼, 퇴거 확인서나 문자메시지·내용증명 등 명확한 서면 증빙을 남기는 철저함이 필수가 됐다.

양다훈 기자 [e-mail]