8월 주담대 금리 4.66% 기록…2022년 말 이후 최고치
6억원 30년 상환에 금리 8% 땐 연이자 1566만원 추가
연소득 1억3200만원 필요하지만 스트레스 금리가 변수

주택담보대출 6억원을 30년 만기 원리금균등분할상환으로 빌리면 연 4.66%에서 매달 약 310만원을 갚아야 한다. 같은 조건에 연 8%를 적용하면 월 상환액은 약 440만원으로 늘어난다. 월 약 130만원, 연간 약 1566만원 차이다.

서울 시내 한 은행 영업점에 주택담보대출 관련 안내문이 붙어 있다. 연합뉴스 자료사진

4.66%는 한국은행이 9월 30일 발표한 8월 은행 신규 취급 주택담보대출 평균금리다. 8%는 금리에 따른 상환 부담 차이를 보여주기 위해 가정한 수치로, 현재 평균금리나 향후 전망과는 별개다.

◆금리 1%p 오르면 월 상환액 38만~41만원 증가

대출금 6억원과 만기 30년을 고정하면 연 5%의 월 상환액은 약 322만원이다. 연 6%에서는 약 360만원, 7%에서는 약 399만원, 8%에서는 약 440만원이다.

5%에서 8%로 높아지는 구간에서는 금리가 1%p 오를 때마다 월 상환액이 약 38만~41만원 늘어난다. 5%에서 5.25%로 0.25%p만 올라도 매달 약 9만원을 더 갚아야 한다.

연 8%를 적용한 첫 달 상환액 약 440만원 가운데 이자는 400만원, 원금은 약 40만원이다. 이후 원금 잔액이 줄어들면서 상환액에서 이자가 차지하는 비중도 낮아진다.

대출을 받을 때부터 해당 금리가 만기까지 유지된다고 가정한 계산이다. 기존 대출의 금리가 바뀌면 남은 원금과 상환기간에 따라 월 상환액이 달라진다.

◆신규 주담대 평균금리 넉 달째 상승

8월 은행 신규 취급 주담대 평균금리는 연 4.66%로 전월 4.48%보다 0.18%p 올랐다. 넉 달 연속 상승해 2022년 11월 4.74% 이후 3년 9개월 만에 가장 높았다. 고정형은 4.88%, 변동형은 4.53%였다.

한은은 단기 지표금리와 보금자리론 금리가 오른 데다, 상대적으로 금리가 낮은 변동금리 대출의 취급 비중이 줄어든 영향이라고 설명했다.

기준금리도 올랐다. 한은은 7월 16일과 8월 27일 각각 0.25%p 인상해 기준금리를 연 3.00%로 높였다.

평균금리와 개인이 실제로 받는 금리는 구분해야 한다. 대출상품과 담보, 신용도, 우대금리 조건에 따라 적용금리는 달라진다.

◆연소득 1억3200만원이면 6억원 빌릴 수 있을까

은행권 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 단순 적용하면, 연 8%로 6억원을 30년 원리금균등상환 방식으로 빌릴 때 필요한 연소득은 약 1억3200만원이다. 연간 원리금 약 5283만원이 소득의 40% 이내가 되도록 역산한 값이다. 연 5%에서는 약 9660만원이다.

다른 대출 없이 스트레스 금리를 제외하고 계산한 금액이다. 이 소득을 충족하더라도 실제 6억원 대출 가능 여부는 대출 규제와 은행 심사에 따라 달라진다.

스트레스 DSR은 향후 금리 상승 가능성을 반영해 대출한도를 계산하는 제도다. 심사할 때 대출금리에 가산금리를 더하지만, 실제 납부하는 이자에는 붙지 않는다. 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한은 3%로, 관련 행정지도는 올해 하반기에도 시행 중이다.

변동형 대출에 스트레스 금리 3%p를 전부 반영한다고 가정하면, 실제 금리 8%에 심사용 금리 11%를 적용하게 된다. 같은 대출금과 만기에서 DSR 40%를 맞추는 데 필요한 연소득은 약 1억7100만원으로 높아진다.

혼합형·주기형은 고정금리 기간과 금리변동주기에 따라 스트레스 금리 적용비율이 달라진다. 모든 주담대에 3%p를 일률적으로 더하는 방식으로 계산하면 실제 한도와 차이가 날 수 있다.

주택가격에 따른 한도도 함께 봐야 한다. 정부는 지난해 10·15 대책에서 수도권·규제지역 주택구입목적 주담대의 최대한도를 시가 15억원 이하 주택은 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 정했다.

실제 가능액은 적용 시점의 규정과 DSR, 담보인정비율(LTV), 차주별 우대·예외 조건을 함께 반영해 결정된다.

◆금리 상승 예상 늘었지만 집값 상승 기대는 유지

한은이 9월 23일 발표한 소비자동향조사에서 주택가격전망CSI는 125로 전월과 같았다. 금리수준전망CSI는 128로 전월보다 3p 올랐다. 금리가 더 오를 것으로 보는 응답이 늘어난 가운데 집값 상승 기대도 높은 수준을 유지했다.

금리 변화가 집값에 미치는 영향은 시차를 두고 나타날 수 있다. 국토연구원이 9월 23일 발표한 국토이슈리포트 제95호는 2006년 1월부터 2026년 7월까지 자료로 전국 아파트 매매가격의 반응을 추정했다.

주택담보대출 6억원을 30년 만기 원리금균등상환으로 빌릴 경우 금리 8%에서는 월 상환액이 약 440만원에 달한다. 첫 달에는 이 가운데 약 400만원이 이자이고 원금 상환액은 약 40만원에 그친다. ChatGPT 생성 이미지

가격 반응 분석에는 CD(91일) 금리를 사용했다. 금리 상승·하락 국면은 기준금리의 직전 변동 방향으로 구분했다.

금리 상승기에 CD금리가 0.25%포인트 오르는 상황을 가정한 결과, 아파트 매매가격은 누적 기준으로 6개월 뒤 1.2%, 12개월 뒤 1.1% 하락하는 것으로 추정됐다.

대출을 계획한다면 얼마까지 빌릴 수 있는지, 매달 얼마를 갚을 수 있는지 따로 따져봐야 한다. 6억원을 30년 만기 원리금균등상환으로 빌리면 금리 4.66%와 8%의 연간 상환액 차이는 약 1566만원이다. 금리가 올라도 대출금을 갚고 생활비와 저축에 쓸 돈이 충분히 남는지 확인해야 한다.

김현주 기자 [e-mail]