꺾인 ‘얼죽신’ 열풍 속 동북권 정비사업 주도, 강남 재건축은 세제 여파로 0.01% 하락

서울 아파트 전셋값이 역대 최고치를 기록한 가운데 20일 서울 용산구 남산에서 아파트 단지가 보이고 있다.뉴시스

서울 주택 시장에서 20년 넘은 구축 아파트의 매매가격 상승률이 5년 이하 신축 아파트를 제쳤다. 한동안 시장을 주도하던 ‘얼죽신’(얼어 죽어도 신축 아파트) 선호 기조가 주춤한 사이 강북권 재건축 추진 단지를 중심으로 저평가 인식과 정비사업 기대감이 맞물린 결과로 해석된다.

25일 한국부동산원의 연령별 아파트 매매가격 지수에 따르면, 지난달 서울의 20년 초과 아파트 매매가격 지수는 102.6을 기록했다. 이는 5년 이하 신축 아파트 지수(101.9)를 웃도는 수치로, 전 연령대 아파트 가운데 가장 높은 상승률이다.

지난달 20년 초과 구축 아파트는 전달(101.4) 대비 1.21% 뛰었다. 같은 기간 5년 이하 신축 아파트가 0.88%(101.0→101.9) 오른 것과 비교하면 오름폭이 0.33%포인트 더 컸다.

◆ 강북권 재건축 속도전에 동북권 1.78% 급등

상승 흐름을 이끈 곳은 강북권이다. 노원·도봉·강북·성북구가 포함된 동북권의 20년 초과 아파트 매매가격 지수는 7월 101.7에서 8월 103.6으로 1.78% 올랐다. 이는 서울 전 권역과 모든 연령대를 통틀어 전월 대비 가장 큰 상승폭이다.

강북 일대는 신축 공급이 상대적으로 적은 데다 노원구 상계동 등 주요 단지의 정비사업 속도가 붙으면서 매수세가 유입된 것으로 풀이된다.

마포·은평·서대문구가 속한 서북권 역시 20년 초과 아파트 지수가 103.3으로 집계돼 5년 이하 신축(101.1)을 앞질렀다. 신축 단지의 진입 장벽이 높아지자 인접한 구축 단지로 수요가 옮겨붙는 일명 ‘키 맞추기’ 현상이 나타난 것으로 보인다.

마포구의 한 공인중개사는 “한동안 신축 아파트값이 많이 오르면서 최근 20년 이상 구축 아파트 가격이 키 맞추기 양상을 보인 영향도 있는 것 같다”고 말했다.

◆ 강남권은 엇갈린 흐름… 8·3 세제개편안 여파

반면 강남 3구(강남·서초·송파)와 강동구가 위치한 동남권은 정반대 흐름을 보였다. 동남권에서는 5년 이하 신축 아파트 지수가 101.5로 전월 대비 0.6% 상승하며 강세를 유지했다.

그러나 동남권의 20년 초과 아파트 지수는 100.89로 전월(100.9) 대비 0.01% 떨어졌다. 정부의 8·3 세제개편안 발표 이후 실거주 비율이 낮고 투자 수요가 쏠렸던 초고가 재건축 단지에서 매물이 늘어난 영향이다.

실제로 강남구 압구정동 현대아파트와 대치동 은마아파트 등 주요 재건축 단지에서는 종전 시세 대비 5억~10억 원 이상 낮춘 급매물이 나오면서 지수 하락을 이끈 것으로 관측된다.

양다훈 기자 [e-mail]