韓銀 ‘금융안정 상황’ 보고서

향후 5년간 상승률 8.2% 기대 땐
다주택자 91.1% 매물 안 내놓아
상승률 1.1%되면 30.4% 집 매도
‘8·13 대책’ 이후도 유사한 흐름

정부가 다주택자들이 집을 처분하도록 세제·금융정책을 총동원하고 있지만, 최근 같은 집값 상승률이 계속될 것이라는 기대가 꺾이지 않는 한 10가구 중 9가구는 보유분을 내놓을 유인이 없는 것으로 분석됐다. ‘8·13 부동산 대책’ 이후 서울 아파트 시장은 문재인·윤석열 정부 시기와 유사한 흐름을 보이는 것으로 나타났다.

지난 20일 서울 시내 한 부동산 중개업소에 매매 매물만 부착돼 있다. 뉴시스

한국은행은 22일 이 같은 내용의 ‘금융안정 상황(2026년 9월)’ 보고서를 발표했다. 보고서는 ‘8·13 부동산 대책’에 대해 “금번 대책의 효과는 향후 주택가격에 대한 기대에 크게 좌우될 것”이라며 “다주택자의 경우 주택가격 상승 기대가 매도 유인 형성에 상당한 영향을 미치는 것으로 분석됐다”고 밝혔다.

한은은 지난해 가계금융복지조사상 다주택 가구를 기준으로, 이들이 내년에 양도소득세 중과 한시 완화 혜택을 받고 집을 판 후 국고채 5년물을 샀을 경우, 집을 팔지 않고 높아진 종합부동산세를 내면서 임대수익률 3%를 올리거나 집값 상승 혜택을 볼 경우 2030년쯤 순자산을 비교했다.

두 시나리오 중 유리한 쪽을 매도 유인이 있다고 봤는데, 유불리 여부는 집값 상승 기대치에 따라 갈렸다. 다주택 가구가 향후 5년간 아파트값 상승률이 8.2%(2025년 이후 서울 주택가격 연평균 상승률)에 달할 것으로 기대할 경우 내년에 매도 유인이 있는 다주택가구, 즉 집을 파는 것이 나은 비중은 8.9%에 그쳤다. 주택가격 상승률 기대치가 3.5%(수도권 연평균 상승률)로 낮아지면 이 비중은 19.8%로 늘었고, 1.1%(전국 연평균 상승률)로 내려가면 30.4%가 집을 매도하는 것이 유리했다.

한은은 “향후 정책당국은 수도권 주택시장 불안을 완화하기 위해 주택가격 기대심리 관리에 주안점을 두고 거시건전성 정책 강화 기조를 유지할 필요가 있다”고 밝혔다. 또 실수요자에 대한 금융지원이 강화된 상황에서 높은 주택가격 상승 기대가 지속될 경우 실수요자의 중·저가주택에 대한 매수 수요가 늘어날 가능성도 있다고 봤다.

8·13 대책 이후 서울 아파트 시장과 관련해선 매물 증가 규모나 가격 흐름이 과거 주요 대책 발표 시기와 유사하다고 진단했다. 대책 발표 6주 후 서울 아파트 매물은 약 7만호로, 과거 평균(7만호) 수준이었다. 주간 매매가격 상승률은 0.16%로 과거 평균(0.10%)을 소폭 웃돌았다. 한은은 2017년 8월2일 ‘주택시장 안정화 방안’, 2018년 9월13일 ‘주택시장 안정 대책’, 2024년 8월21일 ‘하반기 가계부채 관리방안’ 등 과거 5개 대책 당시와 최근 시장을 비교했다.

송은아 선임기자 [e-mail]