대출·거래 규제에 실수요 이동…강남3구 거래도 70.9% 급증

서울 아파트 가격 부담이 커지고 대출·거래 규제가 강화되면서 상대적으로 가격이 저렴한 연립·다세대주택(빌라)으로 실수요가 이동하고 있다.

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 빌라 밀집 지역이 내려다보이고 있다. 뉴시스

3일 한국부동산원 주택매매거래현황을 분석한 결과 올해 상반기 서울 연립·다세대주택 거래는 2만3701건으로 지난해 같은 기간(1만7845건)보다 32.8% 증가했다.

이는 2021년 상반기(3만6546건) 이후 5년 만에 가장 많은 거래량이다. 2023년 상반기 1만1505건까지 감소했던 거래량은 3년 만에 두 배 가까이 회복됐다. 반면 같은 기간 서울 아파트 거래는 4만3389건에서 4만2186건으로 2.8% 감소했다.

이에 따라 서울 전체 주택 거래에서 연립·다세대가 차지하는 비중은 지난해 상반기 28.0%에서 올해 상반기 34.3%로 확대됐다. 올해 상반기 서울에서 거래된 주택 3채 가운데 1채 이상이 연립·다세대였던 셈이다.

시장에서는 아파트 진입장벽이 높아지면서 실수요가 빌라 시장으로 이동한 결과라는 분석이 나온다. 지난해 시행된 6·27 대출 규제와 10·15 부동산 대책으로 아파트 시장에 대한 규제가 강화된 데다 전셋값 상승과 매물 감소까지 겹치면서 상대적으로 가격 부담이 낮은 빌라를 찾는 수요가 늘었다는 것이다.

특히 10·15 대책으로 서울 전역의 아파트가 토지거래허가구역으로 지정된 반면 일반 연립·다세대는 허가 대상에서 제외되면서 규제 부담이 상대적으로 적은 빌라로 매수세가 이동한 것으로 풀이된다.

중소형 아파트 전세 매물이 줄어든 점도 빌라 수요 확대를 부추겼다. 아파트 매수나 전세 계약이 어려워진 수요가 자연스럽게 연립·다세대로 유입됐다는 분석이다.

거래 증가와 함께 가격도 상승세를 이어갔다.

한국부동산원에 따르면 서울 연립·다세대 매매가격지수는 지난해 12월 99.21에서 올해 6월 103.44로 상승해 상반기 동안 4.26% 올랐다.

지난해 하반기 4.33% 상승하며 2008년 상반기 이후 17년 반 만에 최대 상승폭을 기록한 데 이어 올해 상반기에도 4%대 상승률을 이어간 것이다.

월별 상승률은 1월 0.80%, 2월 0.64%, 3월 0.53%를 기록한 뒤 4월 0.62%, 5월 0.76%, 6월 0.86%로 다시 확대되는 모습을 보였다.

면적별로는 전용면적 40㎡ 초과~60㎡ 이하가 4.71% 올라 가장 높은 상승률을 기록했다. 이어 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하가 4.25%, 40㎡ 이하와 85㎡ 초과는 각각 4.01% 상승했다. 2~3인 가구가 거주할 수 있는 중소형 빌라의 선호도가 높아진 것으로 분석된다.

연식별로는 준공 20년 초과 노후 연립·다세대가 4.75% 올라 가장 높은 상승률을 보였다. 10년 초과~20년 이하 주택은 3.96%, 10년 이하 신축·준신축은 3.78% 상승했다.

노후 빌라의 가격 상승은 재개발과 모아타운 등 정비사업 추진 기대감이 반영된 영향으로 풀이된다.

강남권에서도 빌라 거래 증가세는 뚜렷했다.

올해 상반기 강남·서초·송파·강동구 등 동남권의 아파트 거래는 1만138건에서 7517건으로 25.9% 감소한 반면, 연립·다세대 거래는 3030건에서 4782건으로 57.8% 증가했다.

강남3구만 보면 연립·다세대 거래는 2123건에서 3629건으로 70.9% 급증했다. 송파구는 78.8% 늘었고 강남구와 서초구도 각각 69.7%, 56.3% 증가했다.

정부는 비아파트 시장 회복세에 맞춰 공급 확대에도 속도를 낼 방침이다. 전세사기 여파와 공사비 상승, 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 등으로 크게 위축된 연립·다세대 공급을 금융·세제 지원과 규제 완화를 통해 활성화하겠다는 계획이다.

아파트는 신규 택지 개발과 정비사업을 거쳐 입주까지 장기간이 소요되는 반면 연립·다세대는 비교적 단기간 공급이 가능해 전월세 시장의 공급 부족을 보완할 수 있다는 판단이다.

김윤덕 국토교통부 장관은 최근 “비아파트 민간임대 활성화를 위해서는 무엇보다 공급 확대가 중요하다”며 “세제와 금융, 인허가 절차 간소화 등을 함께 검토하고 비아파트 공급 활성화를 위한 금융·세제 개선도 관계 부처와 신속히 협의하겠다”고 밝혔다.

이어 “전월세 문제가 매우 심각한 상황”이라며 “비아파트 공급 활성화는 단기적으로도 효과를 낼 수 있는 중요한 과제인 만큼 국토교통부가 적극 추진하겠다”고 말했다.

박윤희 기자 [e-mail]