부동산시장 전망

실거주 의무에 임차인 쫓겨나
집값 저렴한 지역서 매수 나서
서울 외곽·경기 일부서 급등세

단기적 과열 양상 완화 가능성
구조적 해법 없인 지속 불가능
문재인 정부 실패 답습 우려커

정부가 경기 화성시 동탄구와 구리시, 용인시 기흥구 3곳을 ‘삼중 규제’로 묶은 것은 지난해 10·15 대책 이후 아파트값이 천정부지로 치솟은 이들 지역의 시장 과열을 식히기 위한 조치로 풀이된다. ‘10·15 규제 폭탄’을 비껴간 이들 지역은 ‘갭 투자의 성지’로 불릴 만큼 풍선 효과가 두드러지면서 지난해부터 매수세가 몰렸다.

이번 조치로 대출·세제 규제에 실거주 의무까지 더해지면서 해당 지역의 과열 양상은 완화될 가능성이 높다는 게 대체적인 평가다. 다만 공급 확대 등 구조적 해법 없이 투기 수요만 누르는 ‘뿅망치 두드리기’식 대응으로는 한계가 크다는 지적도 만만치 않다. 특히 실거주 의무 지역이 확대될수록 임대차 시장 불안이 가중될 수 있다는 우려가 나온다.

널뛰는 집값 잡힐까 정부는 최근 집값이 큰 폭으로 상승한 경기 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 신규 지정한다고 30일 밝혔다. 최근 동탄구와 기흥구는 반도체 호황에 따른 집값 상승 기대감으로, 구리시는 서울과 인접한 역세권이라는 이점으로 가격이 급등했다. 사진은 동탄구 일대 아파트 단지 모습. 화성=뉴시스

30일 국토교통부에 따르면 동탄·구리·기흥은 1일부터 조정대상지역·투기과열지구, 5일부턴 토지거래허가구역으로 지정된다. 지난해 10·15 대책 때 지정한 서울 25개 구와 경기도 12곳에 이어 수도권 부동산 삼중 규제 지역은 40곳으로 늘게 됐다. 당시 규제지역으로 묶인 용인 수지의 ‘옆동네’인 기흥처럼 규제를 피한 곳은 대출 제한과 세금 부담이 작은 비규제지역 프리미엄을 타고 들썩이기 시작했다.

동탄도 마찬가지다. 특히 삼성전자 등 반도체 기업 종사자가 많은 동탄은 고액 성과급 기대감과 광역급행철도(GTX)와 같은 교통개선·정비사업 추진 등 호재가 겹치며 매수세가 불붙었다. 한국부동산원이 집계하는 주간 아파트 동향만 봐도 최근 동탄 아파트값은 매주 1∼2%씩 급등할 만큼 상승세가 가팔랐다. 이 때문에 심상치 않은 과열 신호가 지속됐음에도 6·3 지방선거 등을 의식해 규제지역 지정 시기를 늦춘 것 아니냐는 ‘뒷북 규제’ 논란도 제기된다.

해당 지역 집값은 당분간 진정 국면에 들 것으로 보인다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “규제지역은 매수 심리가 위축되고 거래량이 감소하는 등 단기적 시장 냉각이 불가피하고 가격 상승세도 둔화할 가능성이 크다”고 말했다.

그러나 근본 원인인 공급 문제가 해결되지 않은 점에서 미봉책이란 시각이 우세하다. 한 전문가는 “취득·양도세를 중과해 거래를 어렵게 하고 실거주 의무까지 부여하면 다주택자 등이 담당했던 민간의 주택 공급이 급감해 주택난은 더 심화된다”며 “다주택자 규제나 수요 억제책이 실효를 거두려면 공급 물량이 받쳐줘야 한다”고 지적했다.

특히 규제 강화가 공급 감소와 임대차 불안, 또 다른 규제로 이어지는 악순환을 부를 것이란 우려도 나온다. 서울만 해도 토허구역 지정 이후 상대적으로 중산층과 서민층이 많은 중랑구와 성북구, 노원구, 구로구 등에선 지난 1년간 전세 매물이 70∼80% 급감했고, 월세도 절반가량 줄었다.

지난 28일 서울 강남구 한 부동산 중개업소에 매물표가 붙어 있다. 연합뉴스

집주인의 실거주가 늘면서 쫓겨난 임차인들이 보다 주택값이 저렴한 지역에서 매수에 나서며 올해 서울 외곽과 경기 일부 지역 집값은 강남권보다 더 올랐다. 현재 매수세는 전세 매물 부족과 월세 부담 등으로 주거 불안에 내몰린 실수요자들이 주도하고 있다는 게 업계의 평가다. 토허구역인 서울 성북구(올해 누적상승률 7.89%), 경기 안양시 동안구(9.83%), 용인시 수지구(9.45%) 시장이 올 들어 펄펄 끓은 게 대표적이다.

2029년까지도 뚜렷한 공급 문제 해법이 보이지 않는 상황에선 규제를 강화할수록 상대적으로 저렴한 지역으로 매수세가 이동하는 풍선 효과가 나타날 수밖에 없다는 분석이 나온다. 집값이 튀는 지역마다 강도 높은 규제로 때리는 방식은 문재인정부 시절 반복했던 장면이다. 양 위원은 “실수요와 투자수요가 완전히 사라지는 것은 아니기 때문에 수원, 용인, 안양 등 인접 지역이나 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 수요가 이동할 가능성이 있다”고 말했다.

국토부 관계자는 “규제지역 지정 효과를 두고 여러 평가가 있을 수 있지만, 지정 이후 대출을 끼고 집을 사려는 수요나 갭투자 수요가 상당 부분 줄어든 것은 분명하다”며 “거래량도 과열 당시와 비교하면 크게 꺾인 만큼 시장 관리 차원에서는 일정한 효과가 있었다고 본다”고 했다.

이현미 기자 [e-mail]