3월 말 고점 찍고 두 달 만에 25% 급감
8일 기준 5만9248건 대 주저앉아
4월 급매 소화 후 5월 거래량 숨고르기
7월 보유세 강화’ 예고에 관망세 예고

8일 서울 강남구 한 부동산중개업소에 붙은 매물 정보.연합뉴스

서울 아파트 매매 시장의 ‘매물 6만 건’ 선이 무너졌다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 대출 규제 압박이 맞물리며 ‘매물 잠김에 따른 거래 절벽’ 국면으로 진입했다는 분석이 나온다.

8일 부동산 빅데이터 플랫폼 ‘아실’의 서울 아파트 매물 통계에 따르면, 지난 3월 25일 7만9533건으로 올해 최고 수준을 기록했던 매매 물량은 서서히 감소세를 타다 전날(7일) 6만228건으로 내려앉은 데 이어, 8일 현재 5만9248건을 기록하며 6만 건 아래로 급감했다. 올해 고점 대비 두 달 만에 서울 전체 매물의 25%쯤에 달하는 2만여 건이 시장에서 증발한 셈이다.

현재 기록 중인 5만9000건 대의 매물 규모는 과거 동시기와 비교하면 현재의 매물 상태가 어떤 수준인지 드러난다. 1년 전인 2025년 6월 8일 서울 아파트 매매 물량은 8만318건이었고, 2년 전인 2024년 6월 8일에는 8만4218건에 달했다. 1년 전과 비교하면 26.2%쯤, 매물이 가장 많이 쌓였던 2년 전과 비교하면 29.6%쯤의 매매 물량이 한꺼번에 사라진 셈이다. 

매물이 풍부하던 시기에는 자금 조건과 취향에 맞춰 여러 주택을 비교해 가며 고를 수 있었지만, 지금은 절대적인 매물 수 자체가 부족해때문에 제한된 수준에서 매물을 골라야한다. 마포구의 한 공인중개업소 관계자는 “과거 같으면 예산에 맞춰 집 3개쯤은 보여주고 비교하게 했는데, 지금은 매매 매물이 워낙 귀해 2개만 보여주고 계약 여부를 결정하라고 권유해야 할 판”이라며 현장의 달라진 분위기를 전했다.

시장 전문가들은 이 같은 매물 급감의 원인을 지난 4월과 5월 사이 벌어진 정책 시차와 실수요자들의 급매 소화에서 찾고 있다.

서울시 서울부동산정보광장에 집계된 실제 서울 아파트 매매 거래량(계약일 기준) 데이터를 보면 이 같은 인과관계가 드러난다. 올해 초 5000건 대에 머물던 서울 아파트 거래량은 4월 들어 8500건으로 폭발했다. 정책당국의 ‘다주택자 주담대 만기연장 금지(4월 17일 시행)’ 조치와 5월 9일 ‘양도세 중과 유예 종료’라는 압박을 이기지 못한 다주택자들이 3월 말부터 4월 초·중순에 매물을 대거 쏟아냈고, 집값 추가 상승과 대출 한도 축소를 우려한 실수요자들이 이 급매물을 대거 받아냈기 때문이다.

서울 강남구 한 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

반면 5월 계약분 거래량은 8일 기준 5972건으로 숨고르기에 들어간 모습이다. 실거래가 신고 기한이 계약일로부터 30일이어서 6월 말까지 최종 수치는 더 늘어날 여지는 있다.

이런 상황에서 이재명 대통령은 이날 오전 취임 1주년 기자회견에서 부동산 세금 규제를 예고했다. 이 대통령은 “우리나라의 보유세가 대체로 낮아 많이 사모아도 부담이 없다”며 “오는 7월 부동산 세제 제도를 정비해 투기 목적 부동산의 보유 부담을 늘리겠다”고 천명했다.

부동산 업계와 학계는 현 정부의 부동산 규제책이 단기적인 매물 왜곡 현상을 야기했을 뿐, 도심 공급 위축을 장기화할 수 있다고 우려한다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 최근의 매물 급감에 대해 “다주택자 양도세 중과 유예 시행을 앞두고 규제를 피하려 일시적으로 쏟아졌던 매물 거품이 걷힌 것”이라며 “정책 리스크로 인해 비정상적으로 증가했던 매물이 유예 기간 종료와 함께 다시 원래의 공급 수준으로 제자리를 찾아 돌아갔다고 보는 게 맞다”고 해석했다.

심형석 법무법인 조율 수석전문위원(미국 IAU 교수)은 “다주택자 양도세 중과 회귀는 두 달간 매물이 늘어나는 착시를 줬을 뿐, 장기적으로는 매물 잠김을 부르는 잘못된 정책”이라며 “정부가 유도하려는 세 낀 1주택자 매물도 결국 다른 집을 사야 하는 수요자로 전환되므로 전체 매물 순증 효과는 사실상 제로에 가깝다”고 평가했다.

심 수석전문위원은 이어 “올해 서울 아파트 신규 입주 물량이 예년의 절반 이하인 1만7000호 수준으로 폭락한 공급 절벽 상태”라며 “이런 상황에서 기존 매물마저 규제로 묶이면 시장 타격은 더 커진다”고 말했다. 그는 “정부 대책은 수년 뒤에나 효과가 나오는 중장기 안뿐이며 정작 불을 끌 도심 재건축·재개발 규제 완화 같은 단기 대책이 빠져 있어 향후 이재명 정부 4년 동안 매물 가뭄과 가격 불안정이 지속될 위험이 매우 크다”고 덧붙였다.

양다훈 기자 [e-mail]