공시가격 현실화율 2020년(약 69%) 수준
문재인정부 발표된 로드맵, 尹정부서 폐지
참여연대, 로드맵 이행됐을 경우와 현재 비교
김은혜, 연간 2946만원 보유세 감면
김용범, 구윤철도 각각 27.4%, 35.1%↓
“시장가치 기반해 정확히 산정하되
세부담, 복지수급 등 적용단계서 별도 설계”

종합부동산세 등 보유세 산정의 핵심 기준이 되는 공시가격 현실화율이 동결되면서 국회와 정부 내 주요 정책결정권자들이 20~30%대 절세 효과를 거두고 있다는 분석이 나왔다. 공시가격 현실화 폐지 관련 법안을 발의한 김은혜 국민의힘 의원은 연간 약 3000만원의 감면 혜택을 누렸고, 김용범 청와대 정책실장과 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관 역시 각각 보유세 감면 효과가 27.4%, 35.1%에 달했다. 공시가격 현실화율 동결로 정책결정권자 역시 직접적인 혜택을 누리고 있다는 것이다. 공시가격이 부동산 적정가격과 괴리되면서 고가 주택, 특히 ‘똘똘한 한 채’ 보유자에게 감면 효과가 크게 나타나는 만큼 공시가격을 시장가치에 기반해 산정하되, 세 부담이나 복지 수급 등에서 불이익을 발생하지 않게 제도를 설계해야 한다는 지적이 나온다.

(왼쪽부터) 김은혜 국민의힘 의원, 김용범 청와대 정책실장, 구윤철 부총리. 연합뉴스

참여연대가 7일 발간한 ‘공시가격 현실화율 동결 혜택은 누구에게 돌아가나’(이슈리포트)에 따르면 공시가격 현실화율은 현재 공동주택 69.0%, 단독주택 53.6% 등 2020년 수준에 머물러 있다. 이는 문재인정부가 2020년 11월 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’(로드맵)을 발표하며 유형·시세별로 공시가격 시세 반영률을 단계적으로 90%까지 상향하기로 했지만, 윤석열정부가 폐지한 데 따른 것이다. 이재명정부 역시 지난해 11월 공청회를 통해 올해 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 유지하겠다고 밝힌 바 있다.

공시가격은 시세에 현실화율을 곱해 결정되는데, 보유세 과세표준의 핵심 기준점이 된다. 재산세의 경우 공시가격에 일종의 할인율인 공정시장가액비율을 곱해 과표가 산출되고, 종부세 과표는 공시가격 합계액에서 기본공제를 제외한 잔액에 공정시장가액비율을 곱해 결정된다. 공시가격은 세금 외에도 복지, 보험료 등에서 기초자료로도 활용된다.

참여연대는 공시가격 제도에 영향력을 행사할 수 있는 정책결정권자로 국회의원 중 김은혜·권영진 국민의힘 의원을 선정했다. 현재 국회에 부동산공시법 개정안 5개가 발의돼 있는데 두 의원이 공시가격 현실화 로드맵을 사실상 폐기하는 내용을 발의했다는 이유에서다. 정부에서는 업무 연관성을 고려해 구윤철 부총리와 윤호중 행정안전부 장관을 선정했고, 청와대에서는 정책 결정 권한을 고려 김용범 청와대 정책실장을 포함했다.

참여연대는 2020년 발표된 로드맵이 실제 적용됐을 경우와 현재 보유세 부담 차이를 각 대상자별로 비교했다. 우선 김은혜 의원의 경우 배우자가 보유한 연립주택과 빌딩(토지+빌딩)의 지난해 공시가격은 208억원이었는데, 공제액 등을 감안해 서울 강남의 연립주택(약 13억3000만원, 212.74㎡, 현실화율 69.2%)과 빌딩의 토지 공시가격(약 172억8000만원, 토지 현실화율 65.5%)을 합한 총 약 186억 원을 기준으로 산정했다. 분석결과 공시가격 현실화 계획이 이행됐다면 연립주택 공시가격은 약 16억2000만원(현실화율 84.1%), 빌딩의 토지 공시가격은 약 213억2000만원(현실화율 80.8%)으로 상승했을 것으로 추정됐다. 이를 기준으로 현실화율 이행시 보유세는 1억2994만원으로 산출됐지만, 현실화율이 유지되면서 보유세는 1억49만원에 그쳤을 것으로 분석됐다. 공시가격 현실화율 동결로 지난해 기준 연간 약 2946만원(22.7%)의 보유세 감면 효과가 생긴 셈이다. 참여연대는 “김 의원은 공시가격 현실화 폐지를 주장하며 관련 법안을 발의한 바 있어 공시가격 제도 완화가 본인의 자산에 직접적인 이익으로 연결되는 것이 확인된다”고 지적했다. 

김용범 정책실장의 경우 서울 강남구 아파트(15억7000만원, 111.92㎡)와 경기도 남양주시 및 전북 군산시 임야 5필지(현실화율 65.5%) 등 총 18억4000만원 규모의 부동산을 보유하고 있다. 현실화율 동결로 보유세는 약 284만원에 그쳐 현실화율 이행시(약 392만원) 대비 107만5000원(27.4%)의 보유세 감면 효과가 발생했다. 김 실장 부부가 소유한 아파트의 공시가격 현실화율은 75.3%로 동결돼 있는데, 이 아파트의 지난해 실거래 가격이 약 28억3000만원에 달한 점을 고려하면 시세 반영율은 약 55%에 그쳤다. 참여연대는 이를 두고 “공시가격 현실화율 동결이 (시세가 크게 오른) 고가주택 보유자에게 더 큰 세 부담 완화 효과를 가져다 주고 있음을 보여준다”고 밝혔다.

구 부총리는 서울 강남 신축아파트(112.85㎡)를 보유하고 있는데, 최근 1년 분양권 실거래 가격(44억원) 기준으로 현실화율(75.3%)를 적용하면 공시가격은 약 33억원으로 추정된다. 참여연대는 다만 실제 공시가격이 확인되지 않은 점을 고려해 재산신고시 기재된 가격(15억원)을 기준으로 보유세를 산정했다. 그 결과 구 부총리는 현실화율 동결에 따라 약 194만원(35.1%) 수준의 보유세 감면 효과가 발생하는 것으로 나타났다. 참여연대는 “구 부총리 사례는 공시가격이 실제 자산가치보다 낮게 반영된 상태에서 현실화율이 동결되면 세 부담이 이중으로 줄어든다는 점을 보여준다”고 평가했다.

이 밖에 윤호중 장관과 권영진 의원의 경우 종부세 해당 사항이 없어 재산세만 각각 연간 57만9000원(18.8%), 15만7000원(19.5%) 감면 효과가 발생했을 것으로 추정됐다.

참여연대는 공시가격 현실화율 동결로 정책결정권자들이 감면 혜택을 직접적으로 누리고 있다면서 공정과세 차원에서 제도를 개선해야 한다고 지적했다. 공시가격 현실화율 동결 등 보유세 부담이 완화되면서 주택분 종부세 결정세액이 2021년 4조4000억원에서 2023년 9000억원으로 급감하고, 지방재정 부담을 가중시키고 있다. 특히 같은 1가구1주택자라도 서울 강남의 ‘똘똘한 한 채’를 보유하고 있으면 공시가격 현실화율 동결로 세 부담이 크게 완화되는 구조라는 점도 문제라고 참여연대는 지적했다.

참여연대는 이에 공시가격을 법(부동산공시법 제26조)에서 정한 적정가격(시장가치)에 부합하도록 산정해야 한다고 제언했다. 단계적으로 현실화율을 90% 이상으로 상향하되, 세 부담 증가에 대해서는 세율 조정으로 해결해야 한다는 것이다. 참여연대는 “보유세의 경우 공시가격을 시장가치에 근접한 수준으로 산정한 뒤, 세율 및 공정시장가액비율을 통해 부담을 조정할 수 있다”면서 “복지행정에서는 별도의 소득·자산 기준을 활용해 기존 수급자에게 불이익이 발생하지 않도록 하는 방식으로 정책 목적에 맞게 유연하게 적용할 수 있다”고 덧붙였다.

세종=이희경 기자 [e-mail]