주담대 제한에 실수요 대체 인기

중대형 중심 매매 1년 새 26% 껑충
양천구선 전용 137㎡ 신고가 경신
입주 물량 1만2950실 ‘역대 최저’
2028년엔 반토막… 공급가뭄 지속

정부의 고강도 규제로 진입이 어려워진 아파트 대신에 오피스텔로 일부 수요가 이동하며 대체 주거 시장이 회복 조짐을 보이고 있다. 아파트의 경우 9일 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물이 빠르게 소진된 가운데 매물 회수와 함께 관망세가 짙어지며 반등 기대감이 고개를 드는 기류다. 오피스텔도 ‘공급 절벽’이 가시화하면서 가격이 꿈틀대고 있다.

지난 5일 서울 남산에서 내려다 본 서울시내. 연합뉴스

6일 부동산R114에 따르면 올해 전국 오피스텔 입주 물량은 1만2950실로 관련 통계 집계 이후 역대 최저치가 예상된다.

지난해(3만8957실)의 약 33% 수준으로 2019년(11만728실) 대비 88% 감소한 수치다. 전국적으로 2027년 7155실, 2028년 5637실에 그칠 것으로 예상되면서 공급 가뭄이 장기화할 것으로 보인다.

특히 서울은 지난해 4234실에서 올해 1700실로 59.8% 급감하며 더 가파르게 줄어들 전망이다. 경기도는 지난해 1만6982실에서 올해 3685실로 감소폭(78%)이 더 크다.

반면 수요는 증가하고 있다. 지난해 전국 오피스텔 매매 거래량은 3만2769건으로 전년(2만6055건)보다 26% 증가했다. 특히 전용면적 60~85㎡는 78%, 85㎡ 초과는 77% 급증하는 등 아파트 대체재 성격의 중대형 주거용 오피스텔이 인기를 끌었다. 아파트 대출 규제가 강화되자 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔로 수요가 일부 이동한 것으로 해석된다. 지난해 ‘6·27 대책’으로 주택담보대출 한도가 최대 6억원으로 묶인 데 이어 ‘10·15 대책’에서는 가격 구간별 차등 규제가 도입되면서 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원으로 한도가 제한됐다. 서울 주요 입지 아파트의 경우 수십억원에 달하는 등 ‘현금 부자’가 아닌 한 사실상 매수 진입이 어려워진 것이다.

대체 주택 성격이 강한 오피스텔일수록 가격 상승세가 두드러졌다. KB부동산 통계에 따르면 서울 오피스텔 중대형(60㎡ 초과~85㎡ 이하)과 대형(85㎡ 초과)이 전월보다 각각 0.49%, 0.45% 상승한 반면 초소형은 소폭 하락했다. 실거주 목적의 수요가 가격 상승을 이끈 것이다.

인천 청라국제도시의 한 주거용 오피스텔은 청약 이후 약 8개월 만에 전 물량이 소진됐고, 서울 서초구 방배동 오피스텔 단지의 전 호실 계약이 완료되는 등 분양시장에선 완판 사례가 이어졌다. 기존 단지에선 서울 양천구 목동 현대하이페리온(전용면적 137㎡)이 지난 3월 31억8000만원에 거래되며 신고가를 경신했다.

문재인정부 때도 아파트 규제가 강화되자 오피스텔, 아파텔(아파트 + 오피스텔) 등 대체 주택에 수요가 몰리며 가격이 덩달아 뛴 바 있다. 다만 그때보다 수요자들의 ‘똘똘한 한 채’ 선호 심리가 강하고, 현 정부의 다주택자 규제 강화 기조가 확고해 과거와 같은 전방위적 가격 상승을 기대하기는 쉽지 않다는 관측도 나온다. 김제경 투미부동산컨설팅 대표는 “주거용 오피스텔은 실질과세 원칙상 사실상 주택으로 간주돼 양도세 중과 대상에 포함된다”며 “최근 오피스텔 가격 상승은 과거 급락에 따른 반등 성격이 강해 보인다”고 말했다.

정부의 중층 규제로 올 들어 조정 양상을 보였던 서울 아파트 시장은 최근 급매 소진 후 상승 전환에 대한 기대감이 커지고 있다. 보유세율 인상과 공시가격 현실화, 비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제 혜택 축소·폐지 등 세제 변화 여부가 시장에 영향을 미칠 수 있다. 다만 공급 부족 문제가 해소되지 않아 가격 하방 압력은 제한적일 것이란 전망도 상당하다. 특히 신규 주택 공급 감소와 공사비 상승에 따른 분양가 인상 요인이 지속되고 있어 중장기적으로 수급 불균형이 이어질 가능성도 배제할 수 없다.

이현미·신진영 기자