“건물 하자냐, 관리 부실이냐”…곰팡이 원인에 따라 책임 달라져
건물 구조 문제는 집주인, 관리 소홀은 세입자 부담
세입자 대응 따라 부담 범위 달라져, 곰팡이 발견 즉시 사진 기록 필수

온 벽에 곰팡이가 뒤덮인 방 사진. 연합뉴스

기상청이 올여름, 평년보다 고온다습한 날씨를 예고하면서 자취생들은 벌써 시름이 깊어지고 있다. 바로 불청객 ‘곰팡이’ 때문이다. 벽면을 뒤덮은 곰팡이를 두고 “환기를 안 시킨 세입자 탓”이라는 집주인(임대인)과 “건물 하자”를 주장하는 세입자(임차인) 간 갈등은 해마다 반복하는 단골 소재다. 

◆ “집주인 탓” vs “세입자 탓” 곰팡이 원인에 따라 달라

곰팡이가 핀 벽 앞에서 싸우고 있는 노년 남성과 젊은 여자 그림. 기사의 이해를 돕기 위해 구글의 생성형 인공지능(AI) ‘제미나이’로 생성한 이미지.

법적 책임은 곰팡이 원인에 따라 달라진다. 건물 구조에 문제가 있으면 집주인 책임이고 관리 소홀로 곰팡이가 생겼다면 세입자 부담이 원칙이다. 

집주인은 민법 제623조에 의해 계약 기간 하자 없이 건물을 사용할 수 있도록 유지할 의무가 있다. 벽면·천장·창틀 등에서 누수가 발생하거나 단열 불량 등 이유로 곰팡이가 생겼다면 관리 책임은 집주인 쪽으로 기운다. 건물 단열이 부족해 벽 내부에 결로가 계속 생기는 상황도 마찬가지다. 입주 전부터 곰팡이를 제거하지 않고 그대로 임대해도 집주인 책임을 피하기 어렵다. 이처럼 건물 구조나 상태에서 비롯한 문제라면 세입자는 권리를 행사할 수 있다. 집주인에게 수리를 요구하고 하자로 인해 주거 환경에 영향이 가거나 손해가 있다면 임대료 인하 요청과 손해배상 청구도 가능하다. 

반면 세입자도 민법 제374조에 따라 임대차 계약 기간 주택을 보존할 의무가 있다. 환기를 제대로 하지 않거나 물기를 방치해 결로가 생기면 세입자 부담이다. 따라서 세입자는 습기 관리를 통해 곰팡이 발생을 예방해야 한다. 곰팡이가 생겼는데도 방치하고 곧바로 집주인에게 알리지 않으면 세입자가 책임져야 한다. 

곰팡이는 욕실, 주방 배수구·싱크대 주변, 지하, 창문 주변, 벽장·옷장 등 통풍이 부족한 공간에서 주로 발생한다. 세입자는 욕실 사용과 세탁물 건조 과정에서 습기를 관리하고 환기 시에는 대형 가구를 벽에서 띄워 공기 순환을 확보해야 한다.

원인이 복합적으로 작용한 경우에는 양측 모두 책임을 지는 판례도 있어 집주인과 세입자가 비용을 나눠 부담하게 된다. 다만 세입자의 대응에 따라 부담 범위가 달라질 수 있어 초기 대응이 중요하다. 

◆ 곰팡이를 발견했다면, 집주인에게 바로 통지해야: 세입자 대응 방법 

곰팡이 수리 요청 리스트 그림. 기사의 이해를 돕기 위해 구글의 생성형 인공지능(AI) ‘제미나이’로 생성한 이미지.

우선 세입자는 계약 전 계약서에 불리한 조항이 없는지 살펴볼 필요가 있다. 계약서 책임 범위 명시 여부에 따라 법적 판단이 갈리기 때문이다. 특히 입주 전 건물 하자가 있는 부분은 미리 촬영하는 편이 유용하다. 집주인이 ‘환기 소홀’을 이유로 책임을 부인할 가능성에 대비해 평소 환기와 청소 상태 역시 사진으로 남기는 것도 도움이 된다. 

세입자는 계약 후 입주한 뒤 곰팡이를 발견하면 임대인에게 즉시 고지해야 한다. 이때 곰팡이 사진과 영상을 확보하고 면적·냄새·누수 여부·발생 기간·건강 피해 여부 등을 구체적으로 기록해 두는 것이 필요하다. 촬영한 자료를 집주인에게 지체 없이 통보해야 책임 회피 논란을 방지할 수 있다. 

이후 원인 추정과 전문가 진단 요청이 필요하다. 지방자치단체 무료 환경진단 서비스를 의뢰하는 방법이 있다. 기침이나 피부 질환 등 이상 증상이 나타나면 병원에서 진단서를 받아 두는 편도 바람직하다.

세입자는 관련 자료를 갖춘 뒤 집주인에게 공식 요청해야 한다. 이때 ‘보증금에서 차감하지 않는다’는 내용도 함께 명시해 두는 편이 적절하다. 요청 방식은 문자보다 등기우편, 내용증명 등 기록이 남는 수단을 권장한다. 대화 기록을 서면으로 남겨 감정적 대응을 자제해야 분쟁 발생 시 대응에 유리하기 때문이다. 

가능하면 집주인이 직접 수리를 맡는 편이 안전하다. 부득이하게 세입자가 직접 진행한다면 수리비를 사전에 공유하고, 영수증 증빙 등으로 정산해야 한다. 이 과정에서 집주인 동의를 서면으로 남겨야 한다. 

만일 그럼에도 협의가 이뤄지지 않았다면 대한법률구조공단, 부동산원 임대차분쟁조정위원회, 법률홈닥터(취약계층 우선) 등을 통해 상담·조정을 신청할 수 있다. 

김동환 기자·손유나 인턴기자 [e-mail]