빌라 공급 10분의 1 토막... 공사비 평당 1200만 원 시대 ‘로또 재건축’ 끝났다

(왼쪽부터) 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원, 심형석 법무법인 조율 수석전문위원, 김예림 법무법인 심목 대표변호사

서울 주택 시장에 역대급 공급 부족 경보가 켜졌다. 인구 1000만의 서울 공급량이 인구 40만의 중소도시 수준으로 떨어질 것이라는 진단이 나왔다. 세계일보는 지난 22일 서울 용산구 사옥에서 진행된 전문가 대담을 통해 향후 부동산 시장의 최대 변수인 ‘공급 절벽’ 실태와 대응 전략을 집중 분석했다.

◆ 공급 실종 사태…인구 1000만 서울이 구미 수준?

심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 현재의 공급 지표에 대해 “업계에 오래 몸담으며 처음 보는 수준의 데이터”라며 심각성을 경고했다. 심 위원에 따르면 서울 아파트 공급은 문재인 정부 당시 연평균 공급량인 약 4만 5000호와 비교해 5분의 1 수준으로 줄었으며, 빌라 등 비아파트 공급은 10분의 1까지 급감했다.

그는 “내년부터 서울 아파트 입주 물량이 1만 세대 이하로 떨어지는 것이 확정된 사실”이라며 “특히 서울 공급의 핵심인 재개발·재건축을 통한 일반 분양이 연간 3000~4000 세대까지 줄어드는 것은 초유의 사태”라고 비판했다. 이는 인구 약 41만 명인 경북 구미시의 연간 아파트 공급량(약 3000~4000 세대)과 맞먹는 수준이다. 인구 1000만 거대 도시 서울의 신규 공급 동력이 중소도시 수준으로 추락했다는 의미다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원 역시 수급 불균형을 지적했다. 서울의 연평균 가구 수 증가량은 약 5만 2000가구에 달하지만, 아파트 입주 물량은 올해 2만 7000가구에서 내후년 1만 3000가구까지 급격히 줄어든다. 양 위원은 “필요 가구 수 대비 입주 물량이 절반 수준에 불과해 집값 상승은 피하기 어려운 흐름”이라고 분석했다.

◆ 공사비 평당 1200만 원... 정비사업 ‘구원투수’ 역부족

도심 공급의 핵심인 재개발·재건축도 공사비 급등이라는 암초를 만났다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “과거에는 정비사업이 무조건 수익이 나는 투자처였지만, 최근 공사비가 평당 1100만~1200만 원까지 치솟았다”고 분석했다. 특히 글로벌 전쟁 여파로 추가 인상 가능성도 높아 조합원 분담금 부담이 수억 원에 달할 수 있다는 설명이다.

김 변호사는 정비사업의 공급 효과에 대해서도 회의적인 시각을 드러냈다. 그는 “성산시영 재건축 사례처럼 3700세대를 4800세대로 지어도 일반 분양은 600세대에 불과하다”며 “정비 계획안의 분담금은 대략적인 수치일 뿐, 실제로는 비용이 더 많이 들어갈 가능성이 크다는 점을 항상 염두에 두어야 한다”고 조언했다.

◆ 초양극화 시대의 투자법... ‘일자리’와 ‘고속 교통망’ 주목

양 위원은 “부촌 내에서도 지역과 단지별 격차가 벌어지는 초양극화 현상은 데이터를 통해 명확히 입증된다”며 “강남구 압구정과 대치동의 평당(3.3㎡) 매매 가격 차이는 2000년대 초반 약 490만 원 수준이었으나, 2010년 900만 원으로 벌어졌고 현재는 무려 4500만 원까지 격차가 벌어진 상태”라고 분석했다.

이어 “이러한 현상은 다주택 소유가 어려운 정책적 환경과 시장 변동성 확대 속에 투자가 가능한 핵심지로 자금이 쏠리는 결과다”라며 “투자처가 과거보다 다양해졌다는 점도 영향을 미쳤다”고 설명했다.

심 위원은 부동산 시장의 미래 가치가 핵심지에 집중될 것이라고 전망하며, 외곽 지역 투자 시 반드시 고려해야 할 핵심 지표로 ‘일자리’와 ‘교통 호재’의 결합을 제시했다.

그는 “핵심지는 현재 눌려 있더라도 언젠가 폭발할 힘을 가진 곳이며, 특히 공사비 급등 이슈를 고려할 때 앞으로 새 아파트로 탈바꿈할 수 있는 동력은 핵심지 아니고서는 찾기 어려울 것”이라고 분석했다.

외곽 지역의 투자 전략에 대해서는 “단순한 교통 호재만 있는 지역은 위험하며, 반드시 양질의 일자리가 뒷받침되는 교통 요지를 찾아야 한다”고 조언했다. 그는 구체적으로 GTX, 월판선, 신안산선과 같은 대심도 철도망을 주목하라고 강조했다. “지하 40m에서 시속 100km 이상으로 달리는 대심도 철도는 서울 접근성을 획기적으로 개선하기 때문에 해당 역세권의 가치는 매우 높다”는 설명이다.

그는 신분당선과 9호선 연장선을 핵심 노선으로 꼽았다. 심 수석전문위원은 “특히 신분당선 연장 지역은 삼성전자나 SK하이닉스 등 반도체 거점과 밀접하게 연관되어 있다”며 “반도체 산업의 장기적인 전망과 종사자들의 높은 구매력을 고려할 때, 기업 셔틀버스가 다니는 지역까지도 유심히 살펴보고 선점할 가치가 있다”고 덧붙였다.

◆ “일반 분양가와 입주권 가격 괴리 활용해야”

김 변호사는 “정비사업이 진행되면 새 아파트를 일반 분양받는 방법과 조합원 입주권을 승계받는 방법이 있는데, 최근 이 둘 사이의 가격 흐름에서 유의미한 차이가 나타나고 있다”고 분석했다.

그는 “최근 분양 원가가 급격히 상승한 데다 향후 시세 상승분까지 선반영되면서 일반 분양가는 높게 책정되는 추세”라며 “반면 조합원 입주권은 초기에 상당한 규모의 목돈이 투입되어야 한다는 부담 때문에 오히려 일반 분양가보다 낮게 형성되거나 저평가된 사례들이 있다”고 설명했다.

이어 “투자자 입장에서는 당장 들어가는 현금이 많더라도 실질적인 가치보다 낮게 형성된 입주권을 눈여겨볼 필요가 있다”며 “일반 분양가와의 가격 격차를 면밀히 비교해 저평가된 매물을 선점하는 것이 장기적인 자산 가치 제고 측면에서 유리할 수 있다”고 조언했다.

본 기사는 3회 시리즈 중 2편입니다. 마지막 3편에서는 지방 소멸 대응 전략과 정부의 정책 전환 제언을 다룹니다.

양다훈 기자 [e-mail]