낙찰가율 99.3% 기록… 5개월간의 ‘100% 상회’ 기록 깨져

지난달 29일 서울 중구 남산에서 서울시내 아파트가 보이고 있다. 뉴시스

서울 아파트 경매 시장의 뜨거웠던 열기가 6개월 만에 식었다. 감정가보다 비싸게 팔리던 ‘낙찰가율 100%’ 시대가 저물고, 보유세 부담과 대출 규제 여파로 시장이 실거주 중심의 중저가 물건 위주로 재편되는 모양새다.

1일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면, 3월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 99.3%를 기록했다. 지난해 10월 102.3%로 100% 선을 돌파한 이후 5개월간 이어오던 상승세가 멈추고 100% 아래로 내려앉은 것이다.

◆ 보유세 폭탄에 던진 ‘상급지 급매물’… 경매 지표 일제히 하락

경매 시장의 활기를 나타내는 낙찰률과 응찰자 수도 동반 하락했다. 지난달 서울 아파트 낙찰률은 43.5%, 평균 응찰자 수는 7.6명으로 집계돼 지난 2월(각각 45.4%, 8.1명)보다 위축된 흐름을 보였다.

이러한 하락세는 정부의 강력한 규제 메시지와 세금 부담이 맞물린 결과로 풀이된다. 이재명 대통령이 지난 1월 23일 SNS를 통해 다주택자 양도소득세 중과 유예 불가 방침을 밝힌 이후 상급지를 중심으로 급매물이 늘어났다. 여기에 올해 서울 공동주택 공시가격이 5년 만에 최고치인 18.67% 급등하면서, 보유세 압박을 느낀 집주인들이 매물을 쏟아낸 점도 경매 시장에 찬물을 끼얹었다.

◆ 15억 이하 ‘키 맞추기’ 장세… 실거주 수요는 여전

고가 아파트가 주춤한 사이 대출이 용이한 15억원 이하 중저가 아파트에는 여전히 인파가 몰리고 있다. 대출 규제와 세금 압박에서 상대적으로 자유로운 ‘내 집 마련’ 실수요자들이 경매 시장의 주역으로 떠오른 것이다.

실제로 지난달 서울 송파구 장지동 위례24단지 전용 51.77㎡ 경매에는 19명이 몰려 감정가 10억8000만원보다 약 4억2000만원 높은 14억9999만9000원에 낙찰됐다. 성동구 사근동 하이츠아파트 전용 71.85㎡ 역시 34명이 응찰하며 감정가보다 1억700만원 높은 7억8300만원에 새 주인을 찾았다.

제미나이로 생성한 AI인포그래픽.

◆ “당분간 초고가 이탈 지속… 실수요 중심 흐름 이어질 것”

전문가들은 경매 시장이 매매 시장의 가격 조정 분위기를 그대로 반영하고 있다고 분석한다. 초고가 아파트에 대한 투기성 수요는 빠지고 실거주 목적의 ‘틈새시장’ 공략이 강화될 것이라는 관측이다.

지지옥션 이주현 전문위원은 “경매는 실거주 의무가 없어 토지거래허가제 속에서도 갭투자가 가능한 통로였으나, 현재는 보유세 압박으로 투기 수요가 이탈한 상태”라며 “당분간 15억원 이하 아파트로 수요가 쏠리며 가격이 상승하는 ‘키 맞추기’ 장세가 지속될 것”이라고 내다봤다.

정부는 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 예정대로 오는 5월 9일부로 종료할 예정이다. 이에 따라 세 부담을 피하려는 매물이 5월 초까지 꾸준히 유입될 것으로 보여, 경매 시장의 가격 조정 국면은 당분간 이어질 전망이다.

양다훈 기자 [e-mail]