정비사업 활성화 막는 각종 제도

이주비에 주담대·규제지역 LTV 축소
실거주 의무·초과이익환수 부담 작용
“인허가 절차 단축 이은 추가대책 필요”

민간 재건축·재개발 현장의 ‘겹규제’는 서울 부동산 공급이 더딘 원인 중 하나로 꼽힌다. 정부가 인허가 절차 단축 등 정비사업 활성화 방안을 추진하고 있지만 실제 사업에선 이주비 대출과 분양가 상한제, 전매 제한 등 금융·분양·거래 규제가 중층적으로 적용되며 사업 추진 동력을 떨어뜨린다는 지적이 나온다.

1일 정비업계에 따르면 관리처분인가 이후 이주와 철거를 마친 일부 사업장에서도 자금 조달 문제로 착공 일정이 늦어지는 사례가 이어지고 있다. 규제지역에서는 담보인정비율(LTV)과 총대출 한도가 제한되면서 이주비 마련이 쉽지 않기 때문이다.

정부는 지난해 ‘6·27 대책’과 ‘10·15 주택시장 안정화 방안’을 통해 이주비에도 주택담보대출 규제를 적용했다. 규제지역에서는 LTV가 40%로 제한되고 총대출 한도도 6억원으로 묶였다. 1+1 분양 조합원 등 일시적으로 2주택이 되는 경우에도 동일한 기준이 적용되면서 현장에서는 자금 부담이 커졌다. 실제 거주를 전제로 사업에 참여한 조합원까지 같은 기준이 적용되는 탓이다.

분양가 상한제가 적용되는 지역에서는 일반분양 수익이 제한돼 조합원 분담금 증가로 연결된다. 조합원이 추가 자금을 마련하려 해도 전매 제한과 실거주 의무, 조합원 지위 양도 제한이 겹치면서 지분을 매각하거나 세를 끼고 처분하는 방식이 사실상 막혀 있다. 담보 가치 활용에도 제약이 따르면서 거래를 통한 자금 확보는 쉽지 않은 구조다.

투기과열지구 지정의 영향도 크다. 투기과열지구는 집값 급등 우려가 있는 지역에 대해 청약·대출·전매 등을 강화하는 규제 구역이다. 이 지역에서는 재건축의 경우 조합설립인가 이후부터, 재개발은 관리처분인가 이후부터 소유권 이전 등기 시까지 전매가 제한된다.

또 도시 및 주거환경정비법(도정법) 제72조에 따라 투기과열지구 내 정비사업은 최초 관리처분계획 인가일로부터 5년 이내 재당첨이 제한된다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “최근 10·15 대책 이후 일부 지역이 재지정되면서 적용 여부를 둘러싼 문의가 늘고 있다”고 현장 상황을 전했다.

재건축초과이익환수제(재초환)도 변수로 꼽힌다. 재초환은 재건축으로 발생한 초과이익이 조합원 1인당 8000만원을 넘을 경우 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다.

정비업계의 한 관계자는 “사업 초기에는 대출 규제로 자금이 묶이고 사업 중에는 분양가 규제가 적용되며, 완료 이후에는 초과이익 일부를 환수하는 구조가 되면서 체감 사업성이 낮아지고 있다”고 말했다.

신진영 기자