국회예정처, 다수 논문서 실재 확인
2008∼2021년 수도권 70곳 조사
강남 가격 상승 파급 효과 나타나
투기용에 과세 강화 필요성 제기

서울 강남 등 특정 지역의 집값 상승이 주변 지역으로 파급되는 현상이 연구를 통해 입증됐다. 수요와 공급이 아니라 심리적 기대에 바탕을 둔 ‘전이효과’(Spillover Effect)를 통한 집값 상승현상이 존재한다는 것이다. ‘똘똘한 한 채’가 주도하는 부동산 과열현상을 막으려면 투기용 1주택에 대한 과도한 세 감면을 정상화해 기대수익률을 낮춰야 한다는 분석이 나온다.

서울 시내 한 공인중개사사무소에 매물 안내문이 게시돼 있다. 뉴시스

23일 국회예산정책처 등에 따르면 다수의 논문에서 부동산 전이 또는 확산 효과가 한국에도 실재한다는 사실이 확인됐다. 2022년 한국경제지리학회지에 수록된 ‘수도권 아파트 매매가격 변동의 확산효과’를 보면 2008년 4월부터 집값 급등기가 포함된 2021년 8월까지 수도권 아파트 시장(수도권 70개 시군구)에서 ‘강남 효과’가 실재했다. 강남 효과는 서울 강남의 주택가격 상승이 다른 지역의 주택매매 및 전세시장에 큰 영향을 미치는 것을 의미한다.

이 기간 다른 지역에 영향을 미치는 정도를 계산한 전체 연결성(확산 효과지수)은 서울 강남구가 273.4%로 가장 컸고, 서울 강동구(191.0%), 경기 김포(154.1%), 경기 광명(124.1%), 서울 노원구(116.5%) 순으로 나타났다. 이 수치가 양(+)이라는 것은 이 지역에서 다른 지역으로의 매매가격 변화 효과가 다른 지역으로부터의 매매가격 변화 효과보다 더 크다는 의미다.

이처럼 주택시장에서 전이효과가 실재하고 있는 만큼 투기수요가 집중되는 지역 초고가 주택의 기대수익률을 낮추는 형태로 세법이 개정돼야 한다는 분석이 힘을 얻고 있다.

김현동 배재대 교수(경영학)는 “경제협력개발기구(OECD) 주요국 중 우리나라의 보유세 비중이 지나치게 낮은 데다 양도세와 달리 보유세의 경우 매년 내야 하는 만큼 집값 안정 측면에서도 보유세는 올릴 필요가 있다”고 말했다. 김 교수는 다만 “대다수 1주택자의 경우 보유세 수준이 높지 않다는 점을 알리고, 보유세 용처에 관한 부분도 국민들에게 잘 설득해 조세저항을 낮출 필요가 있다”고 덧붙였다.

이날 국회에서 열린 ‘‘똘똘한 한 채’의 역설, 부동산 세제 정상화 방안’ 좌담회에서도 재정경제부 관계자는 “투자 목적의 부동산보다는 실수요 목적의 부동산에 대해서 세제 혜택을 전환한다든지, 조정지역에 대한 투자보다는 지방주택에 대한 세제 지원을 전환해 나가는 건 계속 고민해 오고 있었다”고 밝혔다.

세종=이희경 기자 [e-mail]