현행 거래세 중심의 재산과세 체계가 부동산 가격 상승 시 주택의 재산 가치를 적정하게 반영하지 못한다는 분석이 나왔다. 우리나라는 총조세에서 종합부동산세 등 보유세 비중이 낮고 거래세는 높은 구조인데, 이런 측면에서 보유세 기능을 강화하는 방안이 어느 정도 합리성을 갖고 있다는 것이다. 다만, 실현되지 않은 자본이득에 과세하는 만큼 조세저항 등을 고려해야 한다는 지적이다. 아울러 고가 주택의 가격이 뛰면 인접 지역 등의 가격이 덩달아 오르는 ‘전이 효과’(Spillover Effect)가 한국에도 존재하는 만큼 초고가 주택에 대한 재산과세를 강화하는 방안을 고려해야 한다는 제언도 나온다.

서울 시내 아파트 단지 모습. 뉴시스

17일 국회예산정책처가 지난해 12월 펴낸 ‘사회적 포용성 제고를 위한 조세정책 개선과제’를 보면 한국의 총조세 대비 보유세 비중(2022년 기준)은 3.8%, 거래세 비중은 8.0%로 거래세 비중이 보유세 비중 대비 약 2배 이상 높다. 반면 경제협력개발기구(OECD) 평균은 보유세 비중 3.2%, 거래세 비중 1.8% 수준으로 보유세 비중이 더 높다. 미국 역시 보유세 비중이 9.3%로 거래세 비중(0.9%)을 압도한다.

보고서에 따르면 보유세 강화는 다른 조건이 동일하다면 수요 위축 등을 통해 가격 하락 압력을 발생시키는 요인으로 작용한다. 미래에 부담해야 할 보유세를 이자율로 할인한 현재가치만큼 자산가격이 떨어지기 때문이다. 다만 부동산은 수요와 공급 등 다양한 요건의 영향을 받기 때문에 조세 정책만으로 부동산 시장 안정화를 추진할 경우 왜곡이 발생할 수 있다는 견해도 만만찮다. 부동산 가격 하락으로 매입 비용이 감소하더라도 높은 보유세 부담으로 경감효과가 제한될 수 있고, 세 부담으로 공급이 위축될 경우 가격 하락 폭이 축소될 수 있다는 것이다.

자산 불균형을 조정하는 측면에서 재산과세의 당위성이 높여야 한다는 견해도 있다. 고가 주택일수록 세 부담을 높이는 누진세율을 적용하고 있는 종부세 자체가 분배 개선을 목적으로 설계돼 있다는 것이다. 다만 중·저소득 가구가 보유한 1채의 고가주택에 대한 누진적 과세가 적용될 경우, 소득이 낮은 사람의 세 부담이 오히려 커지는 ‘역진성’이 생길 수 있고, 당장 소득이 없음에도 과세됨에 따라 조세저항이 강하게 발생할 수 있다는 점도 고려해야 할 부분으로 지적된다.

정부의 최근 부동산 정책에서 ‘보유세 강화’ 흐름은 곳곳에서 감지되고 있다. 김용범 청와대 정책실장은 지난달 한겨레와 인터뷰에서 “공급 정책이 발표되고 주택 가격이 좀 안정되면 그 다음엔 세금 문제를 고민해봐야 할 것”이라며 “같은 한 채라도 소득세처럼 20억, 30억, 40억원 등 구간을 더 촘촘히 해 보유세를 달리 적용하자는 제안이 있는데, 진지하게 고민해봐야 할 문제”라고 말하기도 했다.

보고서는 조세정책만으로 부동산 시장 안정화를 추진할 경우 투기 억제 및 국민의 주거부담 완화 등에 한계가 존재한다면서도 현재 거래세 중심의 재산과세 체계는 부동산 가격이 오를 때 재산 가치를 적정하게 담세력으로 반영하지 못한다고 분석했다. 현 재산 과세 체계상 보유세 기능 강화 방안은 어느 정도 합리성을 갖고 있다는 것이다. 보고서는 다만 “재산과세의 정책목표를 보유세 비중 자체로 설정하기 보다는 세수 효과, 자원배분 왜곡 여부, 정치적 수용성 등 다양한 기준에서 평가해 설정할 필요가 있다”고 덧붙였다. 아울러 고소득층의 부와 소득 구성이 부동산에서 주식·채권과 같은 금융자산으로 비중이 옮겨가고 있는 만큼 부동산과 금융자산 과세 문제를 포괄적으로 고려할 필요가 있다는 제언도 제시됐다.

보고서는 특히 초고가 주택에 대한 재산과세를 강화하는 고려해야 한다고 밝혔다. 고가 또는 중심 지역 주택가격이 주변지역으로 전이되는 효과를 고려할 때 부동산 가격 안정 및 분배 기능 측면에서 초고가 주택에 대한 보유세를 강화할 필요가 있다는 것이다. 보고서는 “고가 주택지수의 급등·급락이 주변 지역이나 전체 시장에 확산되거나, 심리적 전염(기대 변화) 효과를 낳는가에 대해서 ‘그렇다’는 실증 연구들이 다수 존재한다”면서 “한국에서도 이러한 경향성이 있다는 것이 일반적인 논의”라고 밝혔다.

세종=이희경 기자 [e-mail]