서울 거래량 32% 급락하며 실종... 세종·울산은 두 자릿수 깜짝 반등

서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지의 모습. 뉴스1

전국 아파트 시장에 극명한 ‘온도 차’가 나타나고 있다. 서울 등 수도권 거래량이 급감하며 ‘거래 절벽’에 직면한 사이, 세종과 울산 등 일부 지방 거점 도시는 거래량이 두 자릿수 반등하며 기지개를 켜는 모습이다. 다만 거래량 증가가 가격 상승으로 이어지지는 않는 기이한 ‘디커플링(탈동조화)’ 현상이 뚜렷해 시장의 해석이 분분하다.

◆ 서울 거래량 32% 급락... 수도권은 ‘꽁꽁’ 지방은 ‘반등’

최근 직방이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 지난 1월 서울의 아파트 거래량은 3228건으로 전월(4733건) 대비 32%나 급감했다. 경기도(11054건)와 인천(2216건) 역시 각각 4%가량 줄어들며 수도권 전반이 침체 국면에 진입했다. 이는 10·15 부동산 대책 이후 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이고 대출 규제가 강화되면서 매수 심리가 급격히 위축된 결과로 풀이된다.

반면 세종시는 1월 거래량이 507건으로 전월 대비 18%나 증가했으며, 울산 역시 1324건을 기록하며 17%의 높은 상승률을 보였다. 대전(1497건)과 경남(3038건) 등 지방 광역권도 완만한 회복세를 나타내며 수도권과는 전혀 다른 행보를 보이고 있다.

◆ “거래 터졌는데 가격은 왜?”... 기이한 박스권

눈에 띄는 대목은 거래량 급증이 가격 상승으로 연결되지 않고 있다는 점이다. 최근 주간 아파트 가격 동향을 보면 세종의 매매가격 지수 변동률은 0.00%로 보합권에 머물러 있다. 중위가격 역시 5억900만원으로 전월(5억3300만원)보다 오히려 낮아졌다. 울산의 경우 매매가격 지수가 0.14% 상승하며 완만한 회복세를 보이고는 있지만, 중위가격은 3억2000만원 선에서 요지부동이다.

이러한 현상은 현재 시장을 주도하는 세력이 ‘저가 매물’을 찾는 실수요자라는 사실을 방증한다. 가격 상승에 대한 확신이 부족한 상황에서 그간 낙폭이 컸던 단지의 급매물이 소진되는 단계에 머물러 있다는 분석이다.

◆ 울산, 주력 산업 부활과 ‘역대급’ 공급 부족이 견인

특히 울산의 거래 반등은 탄탄한 지역 경제 회복과 공급 부족이 맞물린 결과다. 조선업은 HD현대중공업을 필두로 고부가 LNG선 수주와 미 해군 MRO 시장 진출 등 신규 먹거리를 확보했으며, 자동차 산업 또한 미래 모빌리티 전환 투자가 가속화되며 고소득 일자리가 창출되고 있다.

여기에 2026년 울산의 아파트 입주 예정 물량은 약 1000~4000세대로, 연간 적정 수요량인 5000~6000세대에 한참 못 미치는 ‘공급 가뭄’ 상태다. 수소트램 1호선 착공과 북울산역 광역전철 연장 등 교통 호재까지 가시화되면서 바닥을 확인한 실수요자들이 선제적으로 움직이고 있다는 평가다.

김은선 직방 빅데이터실 랩장은 “현재 시장 분위기는 공급 위축에 대한 부담이 커진 상황에서 실거주 목적의 수요가 일부 움직이고 있는 것으로 보인다”고 분석했다. 다만 김 랩장은 “입주 물량이 일정 규모로 공급되더라도 실제 수요자들이 느끼는 체감 경기와는 다를 수 있다”며 “단기적인 가격 변화만으로 시장 방향을 결론 내리기보다 지역별 구조적 조건과 정책 효과를 면밀히 따져보는 신중한 판단이 필요하다”고 조언했다.

양다훈 기자 [e-mail]