집값 뒤흔든 20·30대 ‘신종 영끌’ 아시나요?

“대출 막히자 자산이 움직였다”…주식 팔아 집 사는 ‘신(新) 영끌’ 등장

최근 주택담보대출 규제가 강화되자 시장은 ‘조용히’ 다른 길을 찾기 시작했다.

대출을 막자 자산 이동은 더 정교해졌고, 서울 아파트는 주거를 넘어 금융 상품처럼 다뤄지고 있다. 게티이미지

대출로 끌어 모으던 과거의 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 투자)’ 대신, 주식과 채권을 처분해 현금을 만든 뒤 부족한 자금은 각종 우회 대출로 메우는 새로운 방식의 자산 동원이 확산되고 있다. 빚을 줄이겠다는 정책 취지와 달리 자산 이동은 오히려 더 정교해지는 모습이다.

◆자산 스위칭의 종착지는 서울 ‘핵심’ 지역

26일 부동산·금융업계에 따르면 올해 6~9월 서울 주택 매입 과정에서 ‘주식·채권 매각대금’으로 조달된 자금은 1조7167억원에 달했다.

2년 전 같은 기간(7240억원)보다 두 배 이상 늘어난 규모다. 대출 문턱이 높아지자 금융자산을 현금화해 주택시장으로 옮기는 흐름이 뚜렷해졌다는 해석이 나온다.

이 같은 현상은 서울에서도 특정 지역에 집중됐다.

강남·서초·송파 등 강남 3구와 마포·용산·성동으로 이어지는 ‘한강벨트’는 서울 평균보다 주식 매각 자금 비중이 높았다. 반면 중랑·강북·노원 등 외곽 지역은 상대적으로 낮았다.

전문가들은 이를 단순한 실수요 증가로 보지 않는다.

한 부동산 전문가는 “강남권과 한강벨트는 주거 공간을 넘어 ‘프리미엄 금융자산’으로 인식된다”며 “수익성과 환금성을 동시에 기대하는 자산 재배치 수요가 몰리고 있다”고 설명했다.

같은 서울이라도 외곽은 실거주, 핵심지는 투자·보관 성격이 강하다는 분석이다.

◆“대출 막았더니 경로만 달라졌다”

정책 당국이 주담대를 조이면서 자금 자체가 사라진 것은 아니다. 대신 이동 경로가 달라졌다.

금융업계에선 현재 상황을 규제의 빈틈이 시장 행동으로 드러난 사례로 본다.

한 전문가는 “DSR 규제의 사각지대가 예상보다 빠르게 활용되고 있다”며 “제도를 쪼개 접근하는 수요가 늘면 규제의 실효성은 급격히 약화될 수밖에 없다”고 말했다.

실제 현장에서는 ‘우회 영끌’이 늘고 있다.

한 시중은행 관계자는 “주담대 규제 이후 예·적금담보대출, 차량담보대출, 사내대출 문의가 눈에 띄게 증가했다”며 “여러 금융 상품을 조합해 주택 자금을 만드는 구조”라고 전했다.

◆고금리·단기 대출의 ‘위험한 결합’

문제는 이 같은 우회 대출이 대부분 고금리·단기 상품이라는 점이다.

금융업계 한 관계자는 “장기 자산인 주택을 단기·고금리 대출로 매수하는 것은 구조적으로 불안하다”며 “금리 변동이나 경기 조정 시 충격이 가계에 집중될 가능성이 크다”고 경고한다.

금융시장과 부동산시장의 동조화도 리스크 요인으로 꼽힌다.

이 관계자는 “주식과 부동산이 하나의 자산 풀처럼 인식되면, 금융시장 조정이 곧바로 주택시장 불안으로 이어질 수 있다”고 말했다.

◆MZ세대 투자 공식…“주식·집, 이제 하나의 포트폴리오”

세대별 인식 변화도 이번 흐름을 뒷받침한다.

한 재무 컨설턴트는 “MZ세대는 집을 ‘사는가 마는가’보다 ‘어떤 자산 조합이 수익률이 높은가’를 고민한다”며 “주식과 부동산을 분리하지 않고 하나의 투자 포트폴리오로 본다”고 분석한다.

규제가 늦어질수록 위험은 시장이 아닌 가계에 누적될 가능성이 커질 수 있다. 게티이미지

변동성 높은 자산에서 수익을 실현한 뒤 서울 아파트로 옮겨 안착하는 전략이 일반화되고 있다는 것이다.

그러면서 “서울 핵심 지역 아파트는 실거주 공간이라기보다 자산을 보관하는 최종 목적지에 가깝다”며 “규제가 강해질수록 이 인식은 더 강화될 수 있다”고 말했다.

◆전문가들 “규제의 다음 과제, 차단 아닌 ‘유도’”

전문가들은 단순한 대출 억제로는 자산 이동을 통제하기 어렵다고 입을 모은다.

자본을 생산적인 투자로 유도하려면 막는 정책보다 가는 길을 설계하는 정책이 필요하다는 것이다.

주담대 규제만으로는 시장을 관리하기 어렵다.

주식시장 활성화와 주택시장 안정이라는 두 가지 목표를 동시에 달성하려면 △대출 규제 △세제 △금융 인센티브가 유기적으로 맞물려야 한다는 제언도 나왔다.

결국 지금의 ‘영끌’은 빚의 문제가 아닌 구조의 문제다. 대출을 막자 자산 이동은 더 정교해졌고, 서울 아파트는 주거를 넘어 금융 상품처럼 다뤄지고 있다.

규제가 늦어질수록 위험은 시장이 아닌 가계에 누적될 가능성이 커질 수 있다는 우려에 귀를 기울일 때다.

김현주 기자 [e-mail]