‘쏠림·과열’ 2018년 이후 최고

대출 규제에도 집값 계속 오름세
위험지수 0.9… GRDP의 3배 차지
지방 침체로 비수도권은 -0.75

주산연 “내년에도 집값 오를 것”
서울 4.2%·지방 0.3% 상승 예상
전월세값도 ↑… 임대차 시장 불안

‘한국은 서울 아파트 공화국.’

서울 중구 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. 뉴스1

23일 공개된 한국은행의 ‘최근 주택시장 특징과 금융시스템 영향’ 보고서를 한마디로 요약하면 이렇다. 서울 아파트 시가총액이 전국에서 차지하는 비중은 지난달 말 기준 43.3%로 전 고점인 2020년 8월 말 43.2%를 넘어선 것으로 나타났다. 대한민국 국토 면적의 0.6%에 불과한 서울에 아파트 자산 가치의 43%가 집중돼 있다는 얘기다. 새해에도 서울을 중심으로 아파트값 상승세는 지속될 것으로 보인다.

한은 보고서에 따르면 서울 주택시장의 쏠림·과열 현상은 위험한 수준에 다다랐다. 서울 아파트 시가총액이 차지하는 비중은 부동산 상승기 때마다 오르며 50%를 향해 가고 있다.

한은은 최근 주택시장의 가장 큰 특징으로 ‘지역 간 차별화’를 꼽으며 “서울 중심의 수도권 주택가격 상승세 지속은 금융 불균형 누적 등 잠재 리스크로 이어질 수 있다”고 경고했다. 한은이 소득·임대료·전국 아파트 가격 대비 지역별 아파트 가격 차이와 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 등을 이용해 시장 과열 정도를 가늠하는 ‘서울 주택시장 위험지수’는 지난 3분기 기준 0.90으로 한은이 집계를 시작한 2018년 이후 가장 높았다. 반면 시장 침체가 이어지고 있는 비수도권은 -0.75로 최저치를 기록했다.

서울 아파트 시가총액도 3분기 기준 서울 지역총생산(GRDP)의 3배로, 이 배율 역시 2018년 이래 최고치다. GRDP 대비 아파트 시가총액은 수도권의 경우 2.3배, 비수도권은 0.8배였다.

가계대출도 서울을 중심으로 늘면서 가장 최신 통계인 지난 9월 말 기준 전체 가계대출에서 서울이 차지하는 비중이 34.2%까지 상승했다.

한은은 “과거에는 주택가격이 오를수록 주택담보대출이 증가하는 경향이 뚜렷했다”며 “올해는 정부의 가계부채 관리 노력으로 주택담보대출 증가세가 억제되고 있음에도 서울 등 주택 매매가격은 기대심리 지속과 자기 자금 활용 주택매입 등으로 상승세를 이어가고 있다”고 지적했다.

새해에도 서울을 중심으로 한 부동산 열기가 지속될 전망이다. 서울을 필두로 수도권과 지방에도 상승 열기가 옮겨붙을 것이란 조사 결과가 나왔다.

주택산업연구원(주산연)은 ‘2026년 주택시장 전망과 정책 방향’ 간담회에서 내년에 전국적으로 집값이 1.3% 상승할 것이라고 밝혔다. 지역별로는 서울이 4.2%로 가장 높고 수도권은 2.5%, 지방은 0.3% 상승할 것으로 내다봤다. 내년부터는 지방도 하락세를 멈추고 상승 전환된다는 것이다. 주산연에 따르면 올해 11월까지 서울 아파트는 평균 6.2%, 수도권은 2.4% 올랐고 지방은 0.8% 하락했다.

지난 21일 서울 시내의 한 부동산 상가에 비친 아파트 모습. 뉴스1

임대차 시장의 불안정성도 커질 전망이다. 내년 전셋값은 전국 2.8%, 수도권 3.8%, 서울 4.7%, 지방 1.7% 상승세가 점쳐졌고, 월세도 입주물량 부족과 월세 전환 추세가 큰 수도권의 가격 상승이 두드러질 것으로 전망됐다.

서종대 주산연 원장은 “내년에 갑작스러운 금리 상승이나 경기 악화가 초래되지 않는 한 주택가격은 올해의 상승 기조를 이어갈 가능성이 크다”며 “한국토지주택공사(LH) 등 공공 부문에서 공급 물량을 늘리고 있으나 연평균 45만∼50만호 수준의 수요에 비해 크게 부족한 수준”이라고 지적했다. 서 원장은 “기존의 수요 억제 대책으로 나타난 매물 잠김 효과와 전월세 물량 감소 등 부작용을 보완하고, 공급 확대의 양과 속도를 획기적으로 높일 수 있는 방안을 신속히 추진하는 방향의 대책을 마련해야 한다”고 강조했다.

이현미·윤솔 기자