“이러다 경기도도 전부 토허제?”… 규제해도 집값은 더 올랐다

규제에도 고가 아파트가 시장 견인… 비규제 경기 외곽은 신고가 182건 ‘풍선효과’

11일 경기 구리타워에서 바라본 구리 도심의 모습. 뉴시스

10·15 부동산 대책으로 수도권 대부분이 토지거래허가구역(토허제)으로 묶였지만, 규제지역 아파트 가격은 대책 이전보다 오히려 상승한 것으로 나타났다.

강남3구를 제외한 서울 신규 규제지역은 대책 전 대비 평균 1.6% 올랐고, 경기도 규제지역도 1.2% 상승했다. 규제를 피한 경기 외곽에서는 신고가가 182건이나 나오면서 ‘풍선효과’ 징후도 나타났다.

14일 부동산 플랫폼 집토스는 10·15 대책 시행일(10월 20일)을 기준으로, 대책 전(10월 1~19일)과 대책 후(10월 20일~11월 12일) 동일 단지·동일 면적에서 각각 1건 이상 거래가 발생한 아파트를 분석한 결과 이같이 나타났다고 밝혔다.

◆‘실거주 의무’에도 서울 신규 규제지역 1.6%↑… 핵심은 ‘15억 초과’

토허제 확대와 실거주 의무 도입으로 갭투자가 사실상 차단됐지만, 실제 거래된 단지들은 대체로 가격을 올렸다.

대책 시행 이후 서울 신규 규제지역(강남3구 제외)의 평균 매매가는 1.6% 상승했다.

같은 기간 경기 규제지역도 1.2% 오르며 비슷한 흐름을 보였다.

상승을 이끈 건 15억 원 초과 고가 아파트였다. 10·15 대책으로 15억 초과 아파트의 대출 한도는 4억 원, 25억 초과는 2억 원으로 대폭 줄었지만, ‘현금 부자’들은 규제와 무관하게 매수에 나섰다.

서울 신규 규제지역에서 발생한 역대 신고가 66건 중 61%(40건)이 15억 초과 아파트였다.

반면 원조 토허제 지역인 강남3구는 한 달 새 2.2% 상승하며 여전히 견조한 흐름을 이어갔다. 서울 전체 신고가 288건 중 81%가 강남3구에서 발생했다는 점도 ‘똘똘한 한 채’ 집중 현상을 보여준다.

◆실거주 규제가 신축 선호 더 세게 자극… “똘똘한 새 한 채”

실거주 의무 규제로 인해, 바로 입주 가능한 신축 아파트의 선호도는 더 강해졌다.

연식별로 보면  신축급(입주 10년 이하)은 3.4%, 30년 이상 구축은 2.0%, 11~29년 중층 연식은 1.4%올랐다.

신축의 상승률이 구축 대비 2배 이상 높았다.

집토스 관계자는 “실거주가 필수인 상황에서 쾌적성 높은 신축 수요가 더 커졌다”고 분석했다.

◆규제 피해 경기도 외곽으로 수요 이동… 화성·구리 ‘랠리’ 주도

규제지역에 실거주 의무와 대출 규제가 걸리자, 투자 수요와 레버리지 수요는 규제를 피해 경기도 비규제지역으로 이동하는 양상을 보였다.

대책 이후 경기 비규제지역 평균 매매가는 1.1% 상승, 신고가는 182건이 나왔다. 이는 같은 기간 경기 규제지역(3건)의 61배, 서울 신규 규제지역(66건)의 2.8배다.

신고가는 서울 접근성이 좋은 주요 5개 지역에 몰렸다.

화성은 1.7%로 신고가 41건이 나왔고 구리는 1.8%로 신고가 28건, 남양주는 1.2%로 신고가 18건, 용인은 1.5%로 신고가 13건, 고양은 1.4%로 신고가 11건이 나왔다.

이들 5개 시에서만 182건 중 110건(약 60%)이 나왔다.

양다훈 기자 [e-mail]