외국인·연소자 초고가주택 이상 거래 세무조사 예정 [알아야 보이는 법(法)]

세계일보

지난 7월 취임한 임광현 국세청장은 초고가주택, 외국인·연소자의 거래 등에 대한 전수 검증을 통해 편법 증여 등 탈루 혐의가 있는 모두 104명에 대해 세무조사를 착수하겠다고 지난달 1일 밝혔습니다. 최근 부동산 시장이 양극화되면서 서울·수도권 아파트 위주로 수요가 몰리고 있는데, 이러한 상황을 틈타 편법 증여, 양도소득세 회피 등 부동산 거래와 관련된 탈세행위가 꾸준히 발생하고 있다는 이유에서입니다. 그리고 앞으로 초고가주택 거래 및 외국인·연소자에 대한 전수 검증을 이어나가 순차적으로 조사하겠다고도 했습니다.

먼저 30억원 이상 초고가주택을 편법 증여 또는 소득누락 자금으로 취득한 혐의자에 대해 세무조사를 하겠다고 했습니다. 그 예로 본인의 소득·재산 등으로 보아 자력으로는 취득하기 어려운 서울 소재 재건축 예정 초고가 아파트를 취득한 A의 사례를 들었습니다. A의 부모는 고소득 전문직 종사자로 사업소득 및 임대소득으로 해마다 수억원의 수입을 올리고 있고, 100억원대 재산을 예금과 상가 등으로 보유하면서 A가 산 아파트의 같은 단지에 살고 있었습니다. A는 아파트를 사면서 은행 대출을 최대한도까지 끌어다 썼음에도 자금이 부족해 부모로부터 지원을 받은 것으로 분석되었습니다. 이에 국세청은 A가 부모로부터 아파트 취득자금을 받았는지, 고액의 대출 원리금을 본인의 소득·재산으로 상환하고 있는지 등에 대해 검증할 것으로 보입니다.

국세청은 또한 고가주택을 취득했으나 자금 출처가 부족한 외국인과 연소자에 대해서도 세무조사를 할 예정입니다. 그 예로 외국인인 B가 본인의 국내 소득·재산 등으로 보아 자력으로 취득하기 어려운 서울 한강변의 고가 아파트와 지하철역 인근 상가 신축용 토지를 취득한 사례를 들고 있습니다. B의 부모는 해외에서 부동산 개발사업을 해 큰돈을 벌었고, 국내에도 법인을 세워 건물을 임대하고 있었습니다. B가 고가 아파트 및 상가 신축용 토지를 취득하기 위해 부모로부터 현금을 증여받았거나 부모가 소유한 법인의 자금을 유출해 사용한 것으로 의심을 받고 있습니다. 국세청은 B의 취득자금 흐름을 확인해 부모로부터 증여를 받았는지, 법인 자금을 유출했는지 등을 검증할 예정입니다.

국세청은 더불어 20대의 취업 준비생인 C가 아직 경제활동을 하고 있지 않아 소득이 전혀 없음에도 서울 소재 고가 아파트를 취득한 사례도 들었습니다. C가 수십억원대 자산가인 부친으로부터 취득자금을 지원받은 것으로 분석돼 국세청은 취득자금 원천뿐만 아니라 부친의 주택·해외주식 매각자금 사용처에 대한 거래 내역 등을 확인해 편법 증여 여부를 검증할 것으로 보입니다.

자금 출처가 의심되는 고액 전·월세 거주자도 세무조사 대상입니다. 뚜렷한 소득이 없음에도 고액 월세를 내면서 서울 소재 고가 아파트에 거주한다면 세무조사 대상이 될 수 있습니다. 국세청은 고액 월세, 호화 생활에 사용된 자금의 출처에 대해 금융거래 내역 확인 등으로 편법 증여나 소득 신고 누락 여부 등을 검증할 것으로 보입니다.

가장매매를 통해 부당하게 1세대 1주택 비과세를 받았다면 세무조사 대상이 될 수 있습니다. 2주택자가 친척·지인뿐만 아니라 특수관계 법인에 주택 한 채를 서류상으로만 이전한 뒤 양도차익이 큰 다른 한 채를 1세대 1주택 비과세로 신고하는 수법의 가장매매 탈세 의심사례는 특히 그럴 수 있습니다.

초고가주택을 거래할 때에는 그 자금 출처를 확실히 준비해두는 것이 중요하다고 판단됩니다. 예를 들어 가족 간 대여라도 당시에 작성된 차용증이 있어야 하며, 약정한 이자율에 따라 실제로 이자를 지급한 금융거래 내역이 있어야 하고, 차입자의 상환능력, 즉 원금과 이자를 실제 소득으로 갚을 수 있는 경제적 능력을 입증할 수 있어야 하겠습니다. 또한 가상자산(코인) 투자 수익으로 자금을 마련했음을 입증할 때에도 거래소 내역 등을 통해 최초 투자 자금의 출처와 수익 발생의 전 과정을 명확하게 소명할 수 있어야 합니다. 초고가주택을 거래할 때에는 세무 전문가의 도움을 받으면 보다 수월하게 자금 출처를 명확히 소명할 수 있을 겁니다.