수도권 비규제지역 부동산시장 ‘들썩’… 서울선 로또 분양

‘10·15 대책’ 풍선효과 본격화

11월 전국 51곳서 4만5507가구 분양
수도권 비규제지역 물량 전체의 62%
서울 접근성 좋은 김포에선 청약 흥행

‘아크로 드 서초’ 등 시세차익만 수십억
서울 3곳 분양… 현금부자들 잔치 될 듯

구리·화성 등 규제 비껴 간 지역 집값 ↑
서울 아파트 매매가격은 오름세 둔화

초강력 규제가 담긴 ‘10·15 부동산 대책’으로 서울 전역과 경기 지역 12곳이 ‘3중 규제지역’(투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역)으로 묶이자 인근 비규제지역이 들썩이고 있다. 특히 대책 발표 이후 직격탄을 맞은 규제지역과 달리 대출·청약·세금 등 규제에서 비교적 자유로운 수도권 비규제지역을 중심으로 ‘풍선효과’가 본격화되고 있다는 분석이 나온다.

사진=뉴스1

◆비규제지역 공급 주도… 서울은 ‘로또 청약’

9일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 11월 전국 분양 물량은 총 51곳, 4만5507가구(임대 포함·오피스텔 제외)로 집계됐다. 이 중 일반분양이 3만815가구(예정)다.

권역별 일반분양 물량은 수도권 2만2548가구(73%), 지방 8267가구(27%)다. 시·도별로는 경기 1만7507가구(57%), 인천 4455가구(14%), 울산 1783가구(6%), 충남 1556가구(5%), 경남 1501가구(5%) 순으로 공급이 많을 전망이다.

특히 수도권에서는 비규제지역 공급 비중이 높다. 경기 파주 ‘운정 아이파크 시티’(3250가구), 김포 ‘풍무역 푸르지오 더 마크’(1524가구), 안양 만안구 ‘안양자이 헤리티온’(639가구), 인천 남동구 ‘포레나더샵 인천시청역’(735가구), 인천 미추홀구 ‘시티오씨엘 8단지’(1349가구) 등 총 1만8953가구의 분양이 예정돼 있다. 이는 전체 일반분양 물량의 62%에 해당한다.

서울에서는 당첨이 되면 수십억원의 시세차익을 볼 수 있는 ‘로또 분양’이 이어진다. 서울 서초구 ‘아크로 드 서초’(56가구), ‘반포 래미안 트리니원’(506가구), ‘해링턴 플레이스 서초’(24가구) 등이다. 다만 6·27 대출 규제에서 소유권 이전 조건부 전세 대출이 금지됐기 때문에 과거처럼 세입자를 들여 전세 보증금으로 잔금을 내는 것이 불가능하다. 이에 ‘현금 부자’가 아니면 인기 단지 청약이 불가능해졌다는 비판도 나온다.

리얼투데이는 “대출 규제 강화와 분양가 상승 등으로 수요자들의 부담이 커진 가운데, 상대적으로 진입장벽이 낮은 수도권 비규제지역을 중심으로 풍선효과가 이어질 가능성이 높다”며 “이들 지역을 중심으로 실수요와 투자 수요가 함께 유입돼 수도권을 중심으로 청약 경쟁이 이어질 전망”이라고 분석했다.

실제 비규제지역 중 서울 접근성이 좋은 경기 김포에서는 청약 흥행이 이어지고 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 4일 실시한 경기 김포 ‘풍무역 푸르지오 더 마크’의 1순위 청약에는 558가구 모집에 9721건이 접수돼 평균 경쟁률 17.4대 1을 기록했다. 지난달 ‘김포풍무 호반써밋’ 1순위 청약에도 579가구 모집에 4159건의 청약이 몰려 평균 7.3대 1의 경쟁률을 보였다.

◆규제지역은 ‘주춤’… 구리·화성은 풍선효과

10·15 대책 시행 후 서울 등 주요 지역 아파트값 상승세는 2주 연속 둔화했지만, 경기 구리·화성 동탄 등 규제를 비껴간 지역에선 상승 폭이 커지며 풍선효과가 나타나고 있다.

한국부동산원의 11월 첫째 주(3일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트 평균 매매가격은 직전 주 대비 0.19% 상승했다. 상승 폭은 직전 주(0.23%) 대비 0.04%포인트 축소됐다.

경기권에서는 규제지역과 토지거래허가구역으로 신규 지정된 과천(0.58%→0.44%), 성남 분당(0.82%→0.59%), 광명(0.48%→0.38%), 하남(0.58%→0.40%) 등의 오름세가 둔화했다.

규제를 적용받지 않은 경기 일부 지역은 상승 폭이 커지며 풍선효과가 뚜렷해졌다. 동탄을 낀 화성은 2024년 8월 넷째 주(0.27%) 이후 61주 만에, 구리는 2020년 6월 넷째 주(0.62%) 이후 279주 만에 가장 큰 상승률을 기록했다.

화성은 2주 전 보합에서 직전 주 0.13% 오른 데 이어 이번 주에는 0.26%로 상승 폭이 커졌다. 서울 동부권과 가까운 구리(0.18%→0.52%)는 직전 주 대비 상승 폭이 크게 확대됐다. 규제지역인 용인 수지(0.31%→0.22%)에 인접한 기흥(0.05%→0.21%)도 오름폭이 커졌다.

유지혜 기자 [e-mail]