10·15 부동산 대책 ‘후폭풍’…국제 금값 급락 [한강로 경제브리핑]

‘10·15 부동산 대책’ 이후 주택담보대출(주담대) 갈아타기가 막히고, 비대면 주담대 창구가 문을 닫으면서 금융현장에서 혼선이 커지고 있다. 특히 이번 부동산 대책이 ‘사실상 실수요자의 주거 사다리를 끊어버렸다’는 비판이 제기되는 상황에서 정부 고위인사들이 ‘갭투자’(전세대출을 활용한 아파트 매수) 등의 방법으로 수십억원대의 부동산을 보유한 것으로 드러나 ‘부동산 내로남불’이라는 지적이 제기된다.

최근 연일 최고가를 경신하던 국제 금값은 하루 만에 6% 넘게 급락했다. 12년 만의 최대 낙폭이다. 대표 안전자산인 금값 폭락에 시장엔 충격이 가해졌지만, 전문가들은 대체로 일시적인 가격조정일 뿐 장기적으로는 금값 상승세가 지속할 것으로 전망했다. 

서울 시내 한 은행에 대출 안내문이 설치돼있다. 뉴스1

◆대환대출 LTV도 40% 적용…고위직은 ‘내로남불’

금융위원회는 22일 이번 부동산 대책에서 기존 주담대 이자를 줄이기 위해 다른 대출 상품으로 갈아탈 때 이용하는 ‘대환대출’도 주택담보인정비율(LTV) 규제 대상에 포함하기로 했다고 밝혔다. 부동산 대책으로 새롭게 규제지역에 포함된 아파트의 경우 축소된 LTV만큼 원금을 갚아야 대출을 새로 받을 수 있다는 의미다. 

은행의 비대면 주담대 창구마저 곳곳에서 멈추자 실수요자들은 분통을 터뜨리고 있다. 신한은행과 하나은행이 전산시스템 등을 이유로 비대면 주담대 접수를 일시 중단했고, 카카오뱅크와 케이뱅크도 신규 신청을 막은 상태다. 또 세입자 보증금 반환 목적으로 사용하는 전세퇴거자금대출도 새로 규제지역이 된 곳의 경우 담보인정비율 40%가 적용돼 집주인의 보증금 반환 자금 조달이 어려워졌다.

이번 부동산 대책을 진두지휘해 온 주무부처 고위직들이 갭투자 등을 활용해 서울 강남 등에 수십억원대 아파트를 보유, 거액의 시세차익을 본 사실이 알려지면서 민심은 들끓고 있다. 최근 유튜브에서 “돈 모아 집값 안정되면 그때 사라”고 말해 논란을 빚은 이상경 국토교통부 1차관은 아내가 지난해 7월 경기 성남시 백현동 판교푸르지오그랑블을 갭투자로 33억5000만원에 사서 6억원의 시세차익을 본 것으로 드러났다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 서울 개포동 재건축 아파트를 사서 수십억원대 시세차익을 봤고, 이억원 금융위원장도 전세를 끼는 방식으로 같은 아파트를 샀다. 이찬진 금융감독원장은 서울 서초구 우면동 아파트 두 채와 아파트 상가까지 보유하고 있다.

22일 서울 종로구 한국금거래소 모습. 연합뉴스

◆하루 만에 6% 급락한 ‘금값’…12년 만에 최대

21일(현지시간) 로이터에 따르면 금 현물 가격은 미 동부시간 오후 1시45분 기준 온스당 4115.26달러로, 전장 대비 5.5% 하락했다. 장중 한때 6.3% 내린 4082.03달러까지 떨어졌다. 이는 2013년 이후 일간 기준 최대 하락률이다.

금 선물 가격도 낙폭이 컸다. 뉴욕상품거래소에서 12월 인도분 금 선물 종가는 온스당 4109.1달러로, 전장 대비 5.7% 급락했다. 22일 소폭 반등했지만 4100달러대에서 가격이 오르내렸다.

금값은 올해 들어서만 60% 가까이 올랐고, 전날엔 현물 기준 온스당 4381달러를 기록하며 사상 최고치를 경신, 5000달러까지 오를 것이라는 전망까지 나왔다. 

금값 하락의 원인으로는 우선 투자 심리가 살아난 점이 꼽힌다. 미국과 중국의 무역 갈등 완화 기대감에 단기 투자자들이 차익실현에 나서며 매도세가 나타났다는 것이다. 미국 기업들의 3분기 호실적 발표가 잇따르는 것도 투자 심리를 자극한 요인으로 분석된다. 블룸버그는 주요 금 매수 주체인 인도가 최대 힌두교 축제 ‘디왈리’를 맞아 휴장한 것도 이날 유동성 부족에 따른 하락 요인을 제공했다고 분석했다.

국제 금값이 하락하자 한국거래소(KRX) 금시장에서 금 1g 가격은 이날 개장 초 전일 대비 1만4090원(6.8%) 떨어진 19만4830원에 거래를 시작했다. 장중 19만3100원까지 떨어졌다가 19만7410원으로 거래를 마쳤다. 

금값 급락으로 투자자들의 불안이 커지는 가운데 증권가에서는 일시적인 시세 조정일 뿐, 상승세가 꺾인 것은 아니라는 분석이 나왔다.

박상현 iM증권 연구원은 “금과 은에 대한 장기 전망은 여전히 긍정적”이라며 “미 연방준비제도(Fed)의 금리 인하에 따른 실질금리 하락, 다양한 불확실성 리스크, 화폐 가치 하락에 대비한 투자전략으로 지칭되는 ‘디베이스먼트 트레이드’, 중국을 위시한 중앙은행의 금 수요 확대 등이 장기 금 가격 랠리를 지지할 것”이라고 전망했다.

서울 시내 한 공인중개사에 게시된 매물 정보. 뉴시스

◆고소득층에 쏠린 전세대출…2분기 잔액 65.2% 차지

한국은행이 22일 국회 기획재정위원회 소속 국민의힘 박성훈 의원에게 제출한 자료에 따르면, 올해 2분기 말 고소득 차주가 받아 간 전세대출은 전체 잔액의 65.2%에 달했다.

소득 상위 30%의 고소득층 전세대출 잔액 비중은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후 전셋값 상승기와 맞물려 꾸준히 높아졌다. 2021년 1분기 61.2%였던 비중은 2022년 1분기 62.3%, 2023년 1분기 62.4%, 2024년 1분기 62.8%로 점진적으로 늘다 올해 2분기에는 65%를 넘었다. 대출자 수 기준으로도 고소득층이 2021년 1분기 49.8%로 절반에 약간 못 미쳤으나, 이듬해 1분기(50.9%) 과반을 기록한 뒤 올해 2분기에는 54.6%까지 늘어났다.

반면 소득 하위 30%의 저소득층 전세대출 비중은 잔액 기준과 차주 수 기준에서 모두 줄었다. 올해 2분기 저소득 차주의 전세대출 잔액은 전체의 7.6%로, 2021년 1분기(9.1%)에 비해 1.5%포인트 줄었다. 대출자 수 기준으로도 2021년 1분기 12.5%에서 꾸준히 감소해 결과 올해 1분기와 2분기 9.9%로 떨어졌다. 소득 상위 30∼70%의 중소득층 전세대출 비중 역시 저소득층과 유사한 경향을 보였다.

고소득층 전세대출 쏠림 현상의 원인으로는 2021년 이후 가파른 주택 가격 상승에 따른 전세 보증금 상승이 꼽힌다. 전세 보증금은 올랐지만, 대출 규제로 가용할 수 있는 전세대출금이 줄어 그 차액을 본인 자산으로 충당할 수 있는 고소득층에 전세대출이 편중되고 있다는 것이다. 시중은행 관계자는 “고소득층의 보증금 절댓값이 크기 때문에, 같은 상승률이라도 대출 잔액이 더 많이 늘어 비중이 커졌을 것”이라며 “반면 대출 규제로 버팀목 전세대출 한도가 줄어드는 등 저소득층이 전세대출을 받을 수 있는 환경은 열악해지고 있다”고 말했다. 

구윤모 기자 [e-mail]