비강남 한강벨트 과열 조짐… 공시가·공정비율 강화 무게

정부, 부동산패키지대책 검토

서울 아파트값 상승률 0.27%
4주 연속 상승세… 신고가 속출

규제지역 확대·대출 축소 카드
세제역할론도 조심스레 떠올라

현 60% 공정비율 80%로 복구
공시가 현실화율 상향 카드 유력

한강벨트 등 서울과 수도권 지역을 중심으로 아파트값이 들썩이면서 정부가 부동산 종합 대책을 검토 중인 것으로 알려졌다. ‘6·27 대출 규제와 ‘9·7 공급 대책’에도 불구하고 아파트값이 또다시 고개를 들기 시작하자 규제지역 확대와 추가 대출 규제, 나아가 ‘세제 카드’까지 거론되고 있다.

9일 한국부동산원에 따르면 9월 다섯째 주 서울 주간 아파트 매매가격 상승률은 전주(0.19%)보다 0.08%포인트 오른 0.27% 상승했다. 4주 연속 상승 폭이 커지며 곳곳에서 신고가 거래도 속출하고 있다. 추석 연휴 이후 상승세가 정부 대응 수준을 결정지을 것이란 전망이 나온다. 앞서 김윤덕 국토교통부 장관은 지난달 29일 첫 기자간담회에서 “시장 상황을 매우 심각하게 바라보고 있다”고 말했다.

9일 서울 남산에서 바라본 서울 아파트단지 모습. 뉴스1

우선 과열이 두드러진 지역을 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정하는 방안이 유력하다. 부동산원 주간 동향 기준 최근 3개월간(6월30일∼9월29일) 아파트 매매가격 상승률은 서울 성동구(5.01%), 경기 성남 분당구(4.99%), 경기 과천시(3.81%), 서울 광진구(3.57%), 서울 마포구(3.17%) 등 순으로 높았다. 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구에 지정된 토지거래허가구역(토허구역)을 추가 지정하는 것도 또 하나의 카드다. 다만 토허구역 지정 권한을 기존 지방자치단체장에서 국토부 장관에게 확대하는 법 개정이 진행 중인 데다, 시장 충격을 고려하면 우선 규제지역 지정으로 단계를 밟을 가능성이 크다는 관측이다.

총부채원리금상환비율(DSR) 규제 체계 내에서 대출 한도 축소나 주택담보대출 한도를 줄이는 방법 등도 제기된다. DSR은 차주의 연간 소득 대비 대출의 원리금 상환액이 일정 비율을 넘지 못하도록 하는 규제다. 현재 은행권 기준 DSR 40% 한도 안에서 대출이 가능하다. 금융당국은 그동안 서민 주거 안정을 이유로 규제에서 제외했던 전세대출·정책대출 등에도 DSR을 적용하는 방안 등을 고심 중이다.

일각에서는 주담대 한도를 기존 6억원에서 4억원으로 추가적으로 낮추는 방안, 고가 주택에 주택담보대출인정비율(LTV) 0% 적용 등 초강수 카드도 거론된다. 다만 LTV 0%는 2019년 시행됐던 투기지역·투기과열지구 15억원 초과 아파트 대출 금지 조치가 위헌 논란에 휩싸였던 만큼 현실화 가능성은 작다는 평가다.

정부 안팎에선 ‘세제 역할론’이 부상하고 있다. 최근 열린 관계부처 차관급 회의에서도 보유세 강화 방안이 논의된 것으로 알려졌다. 김 장관 역시 사견을 전제로 “보유세를 늘려야 한다”는 입장을 밝힌 바 있다.

다만 종합부동산세나 양도소득세 등의 세율이나 과세표준 등 부동산 자산 과세 체계를 건드리는 방안에 대해서는 신중론이 우세하다. 주택 상승기에 오히려 집값 상승 기대심리만 부추길 수 있다는 것이다. 문재인정부에서 종부세와 함께 양도세가 강화되면서 매도 심리 회피에 따른 매물 감소로 부동산 가격이 폭등한 바 있다.

이 때문에 공시가격 현실화율이나 공정시장가액비율을 상향 조정하는 간접적인 방안이 유력하게 검토될 것으로 보인다. 이들 대책은 시행령 개정 사안이어서 국회 동의 없이 정부가 시행할 수 있다. 이전 정부 당시 80%에서 60%로 끌어내렸던 공정비율을 원상복구하고, 공시가 현실화율을 높이는 것만으로도 보유세 부담이 상당 폭 커질 수 있다.

유지혜 기자, 세종=이희경 기자