이사철 전세 실종… 서울 전세수급지수 4년래 최고

성북 40%·관악 35% 매물 감소
평균 거래가 6.5억… 34주째 상승
6·27 대출규제·물량 감소 여파
입주 물량 줄어… 공급절벽 가속

가을 이사철을 맞은 서울 전세시장에 빨간불이 켜졌다. 전세 수요는 늘었지만 매물이 씨가 마르면서 가격이 치솟고 있다. 6·27 대출 규제 여파가 여전한 데다 당분간 공급 부족이 이어질 전망이라 전세난 우려가 커지고 있다.

30일 KB부동산에 따르면 9월 서울 전세수급지수는 154.2로, 전월보다 2.2포인트 올라 2021년 10월(162.2) 이후 최고치를 기록했다. 전세수급지수는 0∼200 범위로, 지수가 100을 초과할수록 공급이 부족하다는 의미다.

지난 29일 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 한강변 아파트 단지. 뉴스1

전세 품귀 현상은 6·27 대책 이후 본격적으로 나타나고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만3832건으로 나타났다.

6·27 규제가 시행된 6월28일(2만4801건)과 비교해 4% 줄어든 수준이다. 특히 성북구(-40.4%), 관악구(-35.5%), 중랑구(-34.7%), 강북구(-29.0%) 등 중저가 아파트 밀집 지역에서 매물 감소 현상이 뚜렷했다.

전세 거래량도 눈에 띄게 줄고 있다. 이날 국토교통부가 발표한 ‘2025년 8월 주간통계’에서 서울의 8월 전세 거래량은 2만1972건으로, 전월보다 17.1% 줄었다. 1년 전과 비교해도 17.7% 감소한 수치다. 가격도 34주 연속 상승세다. KB부동산에 따르면 9월 서울 아파트 평균 전셋값은 6억5431만원을 기록했다. 이는 2022년 11월(6억5980만원) 이후 최고 수준이다.

가을 이사철을 맞아 수요가 늘었지만 대출 규제 강화와 입주 물량 감소로 공급이 줄며 불균형이 심해지고 있다는 분석이 나온다. 특히 6·27 대책으로 소유권 이전 조건부 전세대출이 막히면서 사실상 전세를 끼고 매매하는 ‘갭 투자’가 불가능해진 것이 주원인으로 꼽힌다. 금리가 더 떨어질 것으로 전망되면서 집주인들의 월세 선호 현상과 함께 ‘전세의 월세화’도 심해지고 있다. 매물 품귀에 전셋값이 오르면서 기존 세입자들이 이사를 하지 않고 적극적으로 계약갱신청구권을 사용하고 있는 점도 매물이 줄어드는 이유 중 하나다.

이런 상황에서 서울의 ‘공급 절벽’은 전세시장을 더욱 얼어붙게 할 것으로 보인다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 10월 수도권 아파트 입주 물량은 10월5개월 만에 최소치로 줄어드는데, 특히 서울은 46가구에 불과하다. 전망도 밝지 않다. 올해 1∼8월 서울의 주택 착공은 1만4556호로 전년 동기 대비 12.6% 감소했다. 같은 기간 서울 분양도 8943호로 전년 동기 대비 42.8% 줄어들었다.

실제 전세가격 전망지수도 두 달 연속 상승했다. KB부동산에 따르면 9월 서울 전세가격 전망지수는 118.2로 전월 대비 4포인트 상승했다. 서울 전세가격 전망지수는 올해 1월부터 9월까지 기준선(100.0)을 웃돌며 상승 전망이 더 크게 나타났다.