“84㎡ 와르르 무너졌다”…청약자들 몰려간 ‘의외의 평형’은?

“59㎡가 대세”…‘국민평형’ 84㎡ 제치고 청약시장 주류로
“구조적 요인에 따라 ‘작은 평형’이 시장 이끄는 시대됐다”

‘국민평형’이라 불리며 오랜 시간 아파트 시장의 중심을 지켜온 전용 84㎡가 흔들리고 있다. 그 자리를 전용 59㎡, 흔히 말하는 ‘소형 평형’이 빠르게 대체하고 있는 것이다.

부동산 청약시장에서는 이미 판도가 바뀌었다. 올해 들어 전용 59㎡가 84㎡를 압도하는 경쟁률을 기록하며 실수요자와 투자자 모두의 선택을 받는 주류 평형으로 부상하고 있다.

소형 평형 선호 현상은 단기적 유행이 아닌 구조적 변화의 결과다. 게티이미지

이 같은 변화는 일시적인 유행이 아닌 인구 구조의 변화, 금융 규제, 건설사의 상품 전략 등이 맞물린 구조적인 흐름이라는 분석이 나온다.

◆전용 59㎡, 청약 경쟁률 ‘3배 이상’ 앞서

17일 부동산업계에 따르면 올해 전국 민간 아파트 분양시장에서 전용 59㎡의 1순위 평균 청약 경쟁률은 19.2대 1로 나타났다. 이는 전용 84㎡(5.5대 1)의 세 배를 훌쩍 넘는 수치다.

특히 수도권에서는 그 격차가 더욱 극명하다. 수도권 지역의 경우 전용 59㎡의 경쟁률은 84㎡보다 약 6배 높게 나타났다.

이 같은 흐름은 2022년부터 본격화됐다. 당시 처음으로 59㎡가 84㎡의 경쟁률을 앞질렀고, 이후 격차는 매년 확대되고 있다.

전문가들은 “단순한 인기 변화가 아닌 수요와 공급의 구조적인 괴리가 만들어낸 결과”라고 분석한다.

◆왜 59㎡인가?…줄어드는 공급 vs 늘어나는 수요

소형 아파트에 대한 선호는 1~2인 가구의 급증과 밀접한 관련이 있다.

통계청에 따르면 서울의 총 인구는 줄고 있지만, 가구 수는 꾸준히 증가하고 있다.

2015년 서울 인구는 약 1002만명이었으나, 2025년 기준 932만명으로 감소했다. 같은 기간 1~2인 가구 비중은 60%를 넘어섰다.

그에 비해 공급은 오히려 줄어들고 있다. 수도권의 경우 2020년 7월까지 전용 59㎡ 공급은 8934가구였다. 2025년 같은 기간에는 3319가구로 40% 이상 감소했다.

같은 기간 84㎡의 공급 감소폭은 20% 수준에 불과해 소형 아파트의 공급 부족은 더욱 뚜렷해지는 상황이다.

◆치솟는 분양가…낮은 진입장벽의 소형 평형 주목

분양가 상승 역시 소형 아파트 쏠림을 부추기고 있다.

지난달 서울 아파트의 ㎡당 평균 분양가는 2007만원을 기록하며 사상 처음으로 2000만원을 넘어섰다.

전용면적 기준 84㎡ 분양가는 약 17억원, 59㎡는 약 12억원대로 추산된다.

대출 규제 역시 소형 평형 선호에 힘을 싣고 있다. 지난 6월 시행된 ‘6·27 부동산 대책’에 따라 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되면서 중대형 아파트에 대한 자금 조달이 어려워졌다.

결국 실수요자 입장에서는 낮은 진입장벽과 높은 경쟁률을 감수하더라도 소형 평형을 선택할 수밖에 없는 구조다.

◆건설사도 소형 집중…“작아도 다 있다”

과거 소형 아파트는 ‘저가형’, ‘임대주택’의 이미지가 강했지만 최근 분위기는 완전히 달라졌다.

주요 건설사들은 소형 아파트에도 드레스룸, 팬트리, 알파룸 등 고급화 요소를 적극 도입하고 있다.

실면적 활용도를 극대화한 설계를 통해 실거주 만족도는 물론 투자 매력까지 확보한 것이 특징이다.

이는 “작지만 불편하지 않은 집”으로의 인식을 확산시키고 있다.

◆전문가들 “59㎡는 더 이상 ‘작은 집’이 아니다”

전문가들은 이러한 흐름을 단기적인 유행이 아닌 ‘시장 구조의 전환’으로 본다.

업계 한 관계자는 “현재 59㎡의 인기 요인은 단순히 가격 문제를 넘어서, 가구 형태 변화, 자금 조달 제약, 공급 위축 등 다층적인 요인이 맞물린 결과”라고 설명했다.

그는 “이제는 실수요자뿐 아니라 투자자들에게도 ‘틈새 자산’으로 인식되고 있다”고 말했다.

이어 “앞으로도 이 같은 흐름은 지속될 가능성이 크다”며 “청약시장에서의 주류 평형이 59㎡로 바뀌었다고 봐도 무방하다”고 덧붙였다.

이제 59㎡는 더 이상 ‘작은 평형’이 아닌 청약 시장의 주류로 자리 잡고 있다. 게티이미지

분양가 상승, 금융 규제, 인구 구조 변화, 공급 축소라는 4대 요인이 결합하며 소형 아파트의 입지는 점점 더 커지고 있다.

특히 전용 59㎡는 실거주와 투자 수요를 동시에 흡수할 수 있는 균형 잡힌 평형으로 부상했다.

이제 59㎡는 더 이상 ‘작은 집’이 아니다.

청약시장에서의 중심축이자, 주택 시장의 전략적 자산으로 자리매김하고 있다.

김현주 기자 [e-mail]