“8.6억 이상 현금 있어야 서울 아파트 산다”…대출 막히자 문의 ‘뚝’

"서울 아파트 74%, 18개 구 대출 감소 타격"

정부가 28일부터 6억원 이상 주택담보대출을 금지하는 초고강도 대출 규제를 시행하면서 서울 아파트의 74%가량이 대출액 감소가 불가피하게 됐다. 실제 지난 27일 이후 일선 중개업소에는 대출 신청을 위해 가계약을 정계약으로 돌리거나 토지거래허가 신청서로 대출 약정을 받으려는 가계약자들 외에 신규 매수 문의가 뚝 끊긴 것으로 전해진다.

서울 중구 남산에서 서울시내 아파트가 보이고 있다. 뉴시스

29일 부동산R114의 수도권 아파트 평균 시세를 토대로 분석한 결과, 주택담보대출의 여신한도가 6억원으로 제한되면서 서울 전체 25개 구 가운데 18개 구의 대출액이 종전보다 줄어들 것으로 예상됐다.

이들 18개 구의 경우 비규제지역은 주택담보대출비율(LTV) 70%, 규제지역인 강남3구와 용산구는 LTV 50%를 적용했을 때 차주의 소득에 따라 최대 6억원 이상 대출이 가능했지만, 이번 규제로 대출액이 6억원 한도로 제한된다.

가구수로는 총 127만6257가구(임대아파트 제외)로 서울시내 임대아파트를 제외한 전체 재고아파트 약 171만7384가구의 74%에 해당하는 규모다.

부동산R114가 조사한 서울 아파트 평균 시세가 14억6000만원 선인 것을 고려하면 LTV 70% 가정시 종전에 10억2000만원까지 대출이 가능했지만 앞으로는 6억원 여신 한도로 인해 대출 가능액이 종전보다 평균 4억2000만원 줄고, 8억6000만원 이상의 자기 자금이 있어야 입주가 가능해졌다. 

평균 시세가 30억원을 웃도는 서초구와 강남구는 규제지역이어서 LTV 50%를 적용받아도 종전까지 1금융권에서 평균 15억원 이상 대출이 가능했지만 앞으로는 6억원까지만 대출만 가능해지면서 25억∼26억원의 이상 현금이 있어야 한다.

또 다른 규제지역인 용산구와 송파구도 평균 시세가 각각 23억3000만원, 21억7000만원으로 종전에는 10억원 이상 대출이 가능했지만 지금은 4억원 이상 대출이 줄어들어 현금 16억∼17억원은 있어야 아파트를 구입할 수 있다. 

서울 송파구 한 부동산 중개업소 앞으로 시민이 지나가고 있다. 뉴시스

이들 지역은 아파트값이 높고, 토지거래허가구역으로 전세를 낀 갭투자가 불가능해 일부 현금 부자를 제외하곤 금융기관으로부터 받는 대출금액이 높았다. 이번 규제로 외부 유입이 어려워지며 앞으로 소득이 높은 전문직이나 현금 부자들의 ‘그들만의 리그’가 더욱 심화할 것이라는 전망이 나온다.

토지거래허가구역이 아닌 곳도 앞으로 주담대를 받으면 6개월 내 전입 의무가 발생해 사실상 토허제와 같은 효과가 발생한다는 점도 새롭게 달라진 내용 중 하나다. 이에 따라 업계에서는 당분간 수도권 주택 시장의 거래가 위축될 것이라는 의견이 우세하다. 당장 실수요자 외에는 집을 사기 어려워져서다.

박윤희 기자 [e-mail]