지구단위계획 민간개발 지원 나선 서울시…용적률 늘리고 규제 완화

앞으로 서울 시내 지구단위계획구역에서 공개공지를 조성하면 조례용적률의 120%까지 용적률 인센티브를 받는다. 일률적으로 적용해온 용적률 인센티브 항목이 미래도시 공간 정책·공공성을 중심으로 재편되고, 같은 지역이라도 용도지역 변경 시기에 따라 달리 적용되던 상한 용적률 기준도 통일된다.

서울시는 19일 이 같은 내용을 담은 ‘서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안’을 발표했다. 이번 방안은 향후 지구단위계획 결정 또는 변경 시부터 적용된다.

우선 그동안 준공업지역 등 특정 대상지만 허용되던 공개공지 조성에 따른 상한용적률 적용이 전 지구단위계획구역으로 확대된다. 공개공지 외 지능형 건축물, 특별건축구역 등도 대상에 추가된다. 추가되는 인센티브는 시행령 용적률 최대한도의 120%까지다.

지구단위계획구역에서 기준용적률 하향 규정은 폐지된다. 그간 지구단위계획구역에서는 준주거·상업지역 기준용적률을 조례용적률 대비 100~300%포인트 낮게 설정해왔다. 이후 공개공지, 건축한계선, 공동개발 등 기존 인센티브 항목 이행 여부에 따라 허용용적률 인센티브를 제공하는 구조로 운영됐다. 이에 따라 인센티브 이행이 쉬운 항목 위주로 취사선택이 가능해서 지구단위계획구역별 목적 달성을 위한 계획 유도에는 한계가 있다는 지적이 제기돼왔다.

앞으로는 기준용적률 하향이 사라지고, 기준용적률이 조례용적률과 동일하게 적용된다. 대신 일반적 항목은 기준용적률 범위에서 의무 이행되고, 시 정책 방향에 부합하는 미래도시정책·공공성 항목 도입 때 조례용적률 대비 최대 110%까지 상향된 인센티브가 제공된다.

일률적으로 적용해온 용적률 인센티브 항목은 미래도시 공간 수요와 공공성을 중심으로 재편된다. 시는 기존 인센티브 항목인 건축한계선, 권장용도, 공동개발 등 일반적 항목(10개 분야 38개 항목)으로는 미래 변화 대응에 한계가 있다고 판단했다. 로봇 친화형 건물·도심항공교통(UAM) 시설 등 미래산업 용도를 도입하거나, 탄소중립·녹지생태도심 등 시 정책 방향에 부합하는 항목을 도입하는 경우 인센티브를 제공하는 방식으로 전환한다.

동일 지역에서도 용도지역 변경 시점에 따라 달리 운영해온 용적률 체계도 통합한다. 예를 들면 1991년 이전에 용도지역이 변경된 상업지역은 허용용적률이 800%지만, 1991년 이후에 변경된 지역은 630%로 낮춰 적용되는 식이다. 각기 달리 적용하던 용도지역 변경 시점 기준을 2000년으로 단순화한다.

조남준 시 도시공간본부장은 “지구단위계획구역이 민간의 개발을 지원하고 활력을 주는 지역으로 재조명될 것”이라며 “앞으로도 시 정책과 균형 있는 개발이 이뤄질 수 있도록 지속적인 제도개선을 추진하겠다”고 말했다.

구윤모 기자 [e-mail]